Модульные конструкции в недвижимости: от многоквартирных домов до детсадов — революция или падение качества?

Через две недели на стройплощадке в Измайлово в Москве уже стоит детский сад с отоплением и вентиляцией – это модульные технологии. Заводская сборка, исключающая человеческие ошибки. Контроль качества? Жестче, чем на экспертизах. Но почему покупатели боятся «домов-конструкторов», а застройщики экономят до 35%? И главное — заменит ли конвейер «традиционку» в эпоху санкций? Вероника Кириллова, судебный эксперт, руководитель Департамента Экспертизы и Оценки ПРОФИТ ЭКСПЕРТ, разбирает мифы, экономику и реальные кейсы с позиции 11 лет в строительно-технической экспертизе.

Модульные технологии: промышленный формат в строительстве

Модульные технологии — это формат строительства, при котором основные элементы здания изготавливаются централизованно, в заводских условиях. Каждый модуль представляет собой самостоятельный конструктивный блок с уже встроенными инженерными коммуникациями, элементами отделки и часто — с полной готовностью к эксплуатации. Эти блоки доставляются на строительную площадку и монтируются по заранее подготовленной схеме, что позволяет существенно сократить сроки и снизить влияние внешних факторов, включая погодные условия.

Как судебный эксперт, я сталкивалась с такими объектами в процессе осмотров. Приезжаешь — и буквально за считанные дни на площадке уже стоит полноценное здание: с системами вентиляции, отопления, изоляцией и противопожарными требованиями. Все четко, по утвержденной проектной документации. Человеческий фактор практически исключен — именно это и дает основание говорить о повышенной точности и предсказуемости технологии.

Пример из практики: детский сад за 14 дней — не теория, а реальность

В июне 2025 года в московском районе Измайлово был введен в эксплуатацию модульный детский сад. Это был первый подобный объект в столице, реализованный в рамках муниципального проекта. Самое примечательное — это сроки. На монтаж модулей на площадке ушло всего две недели. Для Москвы, где срок строительства аналогичных объектов обычно составляет 8–12 месяцев, — это прецедент.

Как строили садик:

(Видео: Москва 24)

Подготовка проекта, разумеется, началась задолго до монтажа: модули были заранее произведены, проведены необходимые согласования, благоустроена площадка. Но сам процесс сборки — всего 14 дней. Каждый блок прибыл в состоянии, близком к окончательной готовности: с отделкой, стеклопакетами, санузлами и инженерией. Такой уровень предварительной проработки позволяет не только ускорить сдачу объекта, но и снизить риски технических ошибок на месте.

Преимущества и ограничения: выводы из экспертной практики

Ключевые преимущества:

• высокая скорость возведения. Сроки сокращаются в 3–5 раз по сравнению с традиционными технологиями;
• минимизация строительного мусора и нарушений экологии. В черте города это особенно актуально;
• стабильное качество. Заводская сборка позволяет выдерживать четкие стандарты и допуски;
• низкая зависимость от погодных условий. Большая часть работ проводится в закрытых производственных условиях;
• снижение нагрузки на стройплощадку. Меньше техники, меньше персонала, меньше временных построек.

Объективные ограничения:

• стандартизация архитектуры. Простота конструкции диктует ограничения в плане внешнего вида и планировок;
• срок службы зависит от технологии, в среднем это 25-40 лет. Есть технология CLT, которая по утверждению производителя может прослужить до 100 лет;
• невысокая этажность. На практике — до 5 этажей, что ограничивает применение в городской среде;
• недоверие конечных потребителей. Технология воспринимается как «временное решение», несмотря на факты.

Из судебной практики: при проведении строительных экспертиз модульных объектов чаще всего выявляются вопросы к качеству стыков и герметизации, но не к конструктиву в целом. При этом такие дефекты, как правило, быстро устраняются, не влияя на безопасность и пригодность объекта. В то время как в «традиционном» строительстве часто выявляются глубинные проблемы с несущими конструкциями, инженерными системами и нарушением технологии бетонирования.

Экономика вопроса: кому выгодно модульное строительство?

Для застройщика выгода очевидна. По сравнению с классическими методами, сокращение расходов может достигать 20–35%. Уменьшается срок строительства, снижается объем ручного труда, логистика проще и дешевле. Особенно это заметно в рамках государственных заказов, где цена и срок — критически важные параметры.

Но вот для покупателя выгода зачастую остается незаметной. Почему? Потому что финальная цена квадратного метра формируется не только из затрат на строительство, но и из рыночной ситуации, привлекательности локации, бренда застройщика. Зачастую себестоимость снижается, но итоговая цена остается на уровне аналогичных объектов, построенных традиционно.

Плюс — психологический барьер. Многим покупателям идея «здания-конструктора» кажется ненадежной. Хотя по факту современные модули превосходят по энергоэффективности и шумоизоляции типовые панельные дома прошлого поколения.

Про технологию дубльдом (отзывы реальных владельцев, фото, интерьер внутри) и про искусственный интеллект в архитектуре мы писали в статьях:

Дубльдом: что за технология, отзывы реальных владельцев, фото, интерьер внутри;

Искусственный интеллект в архитектуре: риск или конкурентное преимущество?

Прогнозы и перспективы: куда движется рынок?

На мой взгляд, модульные технологии — это не временная мода и не «антикризисное решение», а часть трансформации строительной отрасли. Их будущее — в нишевых, но массовых сегментах:

• социальные объекты: школы, детские сады, ФАПы;
• коммерческая недвижимость: офисы, гостиницы, торговые павильоны;
• вахтовое и временное жилье;
• северные и труднодоступные регионы.

По оценкам аналитиков и прогнозам Минстроя, к 2030 году доля модульного строительства в госзаказе может достичь 15–20%, особенно в регионах с острой потребностью в быстровозводимых объектах. Это логично: для государства важны точные сроки, контроль затрат, унификация и стандарты. А модульное строительство идеально соответствует этим критериям.

Ограничивающие факторы:

• недостаточный уровень доверия со стороны населения;
• ограниченные архитектурные решения;
• отсутствие массовых прецедентов в жилой застройке крупных городов.

Тем не менее, эти барьеры постепенно устраняются. Крупные застройщики уже проводят пилотные проекты в Ярославле, Краснодаре, Хабаровске. И по итогам первых лет эксплуатации мы сможем судить — не теоретически, а по факту — о надежности и рентабельности таких решений.

Заключение

Модульное строительство — это не про компромисс. Это про инженерную точность, логистику и контроль. Там, где скорость и эффективность важнее индивидуального архитектурного замысла, модульные технологии становятся мощным инструментом. Особенно если речь идет о масштабных программах строительства социальной инфраструктуры, восстановлении аварийного жилья, решении дефицита детсадов и школ.

Как судебный эксперт, я обращаю внимание не на то, как долго строили объект, а на то, насколько точно и технологично он был реализован. В этом смысле модульные здания показывают себя все увереннее. И хотя они не заменят традиционные дома в премиальном сегменте, в массовой и социальной застройке их потенциал огромен.

Модульные технологии уже доказали свою состоятельность — теперь вопрос только в готовности профессионального сообщества и рынка принять их как равноправный формат современного строительства.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.