Как инвесторам работать с исторической недвижимостью

Алексей Метельков рассказал, как не дал разрушиться дому в центре и превратил его в символ Костромы. Сейчас в бережно восстановленном особняке находится «Дом Костромского Сыровара» — место силы для горожан и туристов.

Вдохнуть жизнь в объект культурного наследия

В 2019 году я обратил внимание на особняк в Костроме на проспекте Мира, 4. Дом был возведен в 1815 году, а в 1880 году его капитально перестроили, превратив в знаменитый гостиничный комплекс «Большая Московская». Большое кирпичное здание привлекло меня как яркий пример архитектуры Костромы периода эклектики. Я изучил историю особняка. Оказалось, что в конце 19 века здесь располагался лучший ресторан в городе, где выступал единственный в России женский духовой оркестр.

После длительных размышлений я принял решение выкупить старинный особняк и провел в нем масштабную реставрацию. В ходе работы мы восстановили исторические черты особняка, его внутреннюю обстановку и все основные исторические элементы. В здание вдохнули новую жизнь, разместив в нем ресторан «СЫРОВАР». На первом этаже особняка мы открыли настоящую сыроварню. Сумма вложений в проект составила около 500 миллионов рублей.

Как стать инвестором и помочь малой родине сохранить исторический облик

Прогуливаясь по проспекту Мира, я обратил внимание на пряничный красный дом, который находился в ужасном состоянии и медленно разрушался. Более 14 лет дом был скрыт за строительными лесами, а городские власти так и не нашли средств, чтобы привести его в порядок. Последний косметический ремонт здание видело в 50-х годах прошлого века.

В 2017 году особняк с аукциона выкупил предприниматель, который не планировал реставрировать здание. Через 2 года я вышел на него и предложил купить дом. В этот момент я руководствовался чувством долга к родному городу. Мы достигли договоренности, и после покупки здания я полностью переработал проект реставрации, с учетом исторической справедливости.

Я родился и вырос в Костроме и продолжаю жить здесь. В сердце живет мечта, что кто-то из моих четверых детей останется в родном городе. Я хочу, чтобы дети понимали: не нужно стремиться уехать ради шума мегаполисов, а бизнес нельзя превращать в процесс купли-продажи. Важно ценить корни, развивать свое дело с любовью и уважением к месту, которое дало тебе жизнь. Эти ценности я прививаю своим детям.

Как отреставрировать исторический особняк

Взявшись за реставрацию исторического здания, я отдавал себе отчет в том, что оно должно стать символом Костромы и визитной карточкой моей родины. Несмотря на все сложности, решил взять эту миссию на себя. Если не я, то кто? Пришел к выводу, что в здании разместится тематический ресторан, банкетный зал и офисы нашей компании. Работая над проектом, мы восстановили не только архитектурное наследие, но и историческую атмосферу. 

Пришлось преодолеть множество проблем, которых хватает при реставрации исторических зданий. Мы восстановили состояние старинной кладки и балок, оформили все бумаги, добились согласований для проведения работ. Каждый шаг делали с заботой об исторической ценности и уникальности особняка. Каждый кирпич прошел через заботливые руки реставраторов. На объекте работала бригада реставраторов, которая провела шприцевание стен жидким стеклом. Чтобы понимать порядок вложений в проект, надо отметить, что только эта работа стоит 200 тысяч рублей за квадратный метр, а так были обработаны все стены.

Благодаря реконструкции особняк сможет простоять еще минимум сто лет. Для меня важно, что все работы выполняли костромские реставраторы с помощью лучших реставраторов из Владимира и Ярославля под руководством Евгения Галибина.

Чтобы сохранить историческую точность, мы подняли из архивов всю информацию по зданию, исторические фотографии 1905 и 1910 годов. Все окна в особняке сохранили деревянные.

Даже в местах, которые не входят в предмет охраны, мы внесли аутентичный исторический вид. Нам удалось восстановить историческую входную дверь. Её разобрали на элементы, провели ремонт и аккуратно восстановили. Теперь эта дверь установлена у нас как вторая входная дверь. Для реставрации лестницы мы воссоздали старинные чугунные балясины и решетку балкона.

Для этого нам пришлось провести масштабную работу. Мы сделали слепки с сохранившихся деталей и отправили их на владимирский завод по литью из серого чугуна. Теперь на лестнице новые и старые балясины чередуются, а разницу можно ощутить только на ощупь.

Самая затратная часть работ прошла внутри здания. Мы использовали множество лепнины, для этого заказали все профили на 3D-станках. На это потребовалось около 10-12 миксеров гипса.

Много трудов ушло на согласование работ с экспертами из Министерства культуры Российской Федерации. В процессе работы возникали непреодолимые обстоятельства, которые требовали вмешательства в конструкцию дома. Мне приходилось доказывать чиновникам, что других вариантов не существует.

Зачем открывать дорогой бизнес в историческом здании

Быть собственником исторического здания сложно, затратно и хлопотно. Многим это может показаться невыгодным, с точки зрения традиционного бизнеса. Построить новый особняк с нуля на 40-50% дешевле, чем отреставрировать старинный дом.

Однако для меня добавленная стоимость бизнеса — это эмоции людей. Например, в нашем особняке есть исторические витражи, которые сохранились с прошлого века.

Мы сохранили их и перенесли в обновленное здание. Сложно передать словами, что я испытываю, когда в 10 часов утра солнечные лучи проникают через эти витражи. Люди собираются специально, чтобы увидеть это волшебство своими глазами. В таких деталях кроется настоящая добавленная стоимость. Эти эмоции стоят дороже денег. Для меня важно, что мои родители, как дети, стояли и смотрели на эти витражи. Такие эмоции запоминаются на всю жизнь и передаются через память поколений.

Я приложил все усилия для того, чтобы наш объект был не только привлекательным, но и полностью доступным для горожан и гостей. Любой желающий может войти в здание, подняться на верхние этажи и даже заглянуть на кухню. Сыроварня у нас интегрирована в здание. Через прозрачные стены посетители могут наблюдать, как рождается сыр. Планируем организовать экскурсии для детей, чтобы они в белых резиновых сапожках и белых халатах ходили по сыроварне и смотрели, как из 500 литров молока мы создаем вкуснейший сыр.

Значение проекта для города и его будущее

Интересно, что многие костромичи никогда в жизни не переступали порог исторического здания на Мира 4, хотя здесь располагались административные учреждения. После реставрации особняка его двери открыты, горожане с любопытством заходят внутрь, чтобы насладиться атмосферой и сделать красивые фотографии. Это меня радует и вдохновляет.

Я погрузился в тему исторической среды и её значения для развития городов и даже создал авторскую обучающую лекцию «Как сделать туристически привлекательным малый город через Культурный Код».

В своей программе я обобщил личный опыт и достижения Костромы по восстановлению объектов культурного наследия. Я презентовал программу в Сколково и горжусь тем, что являюсь экспертом в данной теме.

Я принял еще одно важное решение — восстановить историческое здание, расположенное в Костроме на Советской площади, 2А. Я уже подал заявку в Дом.РФ на один из объектов, который будет выставлен на продажу в следующем году в рамках президентской программы «1000 ОКН». Оцениваю реставрацию в 350 000 рублей, и у меня уже есть идеи по дальнейшему применению объекта. Жаль, что в России нет закона, который позволял бы передавать подобные объекты людям с опытом реставрации.

Аукцион — это лотерея, а победители часто — простые перекупщики, не желающие вдохнуть жизнь в объект. Увы, Кострома пока не может похвастаться идеальной сохранностью исторических зданий. Собственники, живущие в таких домах, часто не могут ни содержать, ни восстанавливать их на собственные средства. Я уверен, что нужны эффективные государственные и региональные программы по сохранению объектов культурного наследия. Программа по передаче таких объектов по символической цене — отличная инициатива. Такую программу нужно поддерживать и развивать на государственном уровне!

В Костроме открылся ресторан «Сыровар» (видео: LOGOS @logos44tv)

Также недавно мы публиковали репортаж об Архитектурной реинкарнации: как Дмитрий Андреев подарил новую жизнь историческому зданию.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom