Квадратные метры как источник дохода: как не ошибиться при сдаче квартиры в аренду
Фото: uslugi.yandex.ru
Сегодня многие, у кого есть свободные средства, предпочитают вкладывать их в недвижимость, разумно полагая, что это более надежно, чем банковские вклады. Но пустующая квартира только сберегает вложенные в нее деньги, но не приносит реального дохода. Решение очевидно — сдать квартиру в аренду.
Как это сделать максимально надежно и безопасно, рассказывает юрист Диана Кабардокова, учредитель консалтинговой компании «Кабардоков Групп».
Не только аренда / Новые способы заработка на коммерческой недвижимости (видео: @144capital)
«Что написано пером…
... не вырубишь топором» — гласит народная мудрость, и это в полной мере относится и к договорным отношениям наймодателя и нанимателя жилой недвижимости. Очень многие ошибочно полагают, что самый сложный этап в жизни владельца квартиры, который хочет ее сдать, заканчивается в тот момент, когда он нашел хорошего арендатора. И поэтому не воспринимают договор найма квартиры как что-то серьезное, зачастую скачивая первый попавшийся вариант в интернете. А между тем это очень серьезный документ, способный многое изменить в жизни хозяина квартиры на весь срок аренды, а может быть и дольше. Впрочем, обо всем по порядку.
Начнем с того, что договор заключается в простой письменной форме, его не нужно заверять у нотариуса. Более того, у нас в России действует свобода договора, мы сами можем указать там определенные условия, права и обязанности каждой стороны, которые комфортны и собственнику, и нанимателю. Это серьезно упрощает процесс — можно действительно взять любую форму из интернета, важно только убедиться, что она содержит необходимые для вас условия, либо добавить их туда. Например, кто несет ответственность за коммунальные платежи, кто и за чей счет осуществляет текущий ремонт и тому подобное.
Первое, что следует оговорить, это использование квартиры именно как жилого помещения. Никакого бизнеса там быть не должно, а бывают случаи, когда воспользовавшись отсутствием такого пункта в договоре, наниматель помещения открывает там салон красоты или мастерскую.
Также я очень рекомендую наймодателю, прежде всего для того, чтобы обезопасить себя, указать в договоре не просто количество постоянно проживающих в данной квартире, но и их данные. Понятно, что могут приехать гости, может остаться ночевать кто-то из знакомых, но важно сколько человек будет жить там постоянно. Чтобы не получилось так, что в договоре указан один арендатор, а живет там 10 человек.
И один из самых важных моментов — детально оценить состояние жилья, чтобы не получить по окончании срока аренды «убитую» квартиру с неработающей техникой, нуждающуюся в серьезном восстановлении.
А была ли красота?
Многие стараются перед сдачей квартиры в аренду сделать в ней неплохой ремонт, поставить новую мебель и бытовую технику, разумно полагая, что такую недвижимость можно будет сдать по более высокой цене. Тем обиднее такому собственнику, когда он обнаруживает в квартире полный разгром, а арендатор в ответ на претензии отвечает, что все так и было и компенсировать он ничего не будет.
В этой ситуации нужно идти в суд, а в суде нужны доказательства. Я рекомендую всем не просто максимально тщательно фотографировать квартиру и предметы интерьера, но и сохранять само объявление о сдаче в аренду, которое многие удаляют за ненадобностью, когда находят арендатора. Фотографии из объявления помогут доказать в суде, что так квартира выглядела именно перед тем, как туда заселились временные жильцы, а не когда-то давно.
Если это ипотечное жилье, то все несколько проще — там по закону необходимо делать оценку имущества, оценщики делают фотографии, потом все это утверждается банком, и для суда это «железобетонный» аргумент.
Получается, что если ремонт и бытовая техника отражены в вашем договоре — это очень хорошо, но не панацея. Нужно запасаться другими инструментами, всеми возможными доказательствами, которые помогут вам в случае необходимости убедить суд в своей правоте.
Текущий ремонт текущей трубы
Бывают ситуации, когда не очень добропорядочный арендатор, стремясь уйти от лишних расходов, оспаривает свои обязательства по текущему ремонту, полностью или частично. Аргументация, как правило, простая — «стены испачкались при мне, поэтому я их покрашу, а вот трубе, которая потекла, или стиральной машине, которая сломалась, уже 10 лет, поэтому я это делать не буду».
На самом деле, статья 681 ГК РФ гласит, что «текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения». Таким образом, даже если вы по каким-то причинам забыли прописать в договоре соответствующие обязательства арендатора — это не страшно, за вас это сделали законодатели. Конечно, для этого должно быть четко прописано и запротоколировано состояние квартиры, о чем мы говорили выше.
Другое дело, когда речь идет о капитальном ремонте, он уже полностью лежит на наймодателе, как владельце недвижимости. Но это все-таки редкая история — вряд ли добросовестный хозяин квартиры будет сдавать ее в долгосрочную аренду, зная, что в доме намечается капитальный ремонт.
Регистрация
Вопрос регистрации по месту проживания, часто не только является камнем преткновения во взаимоотношениях нанимателя и наймодателя, но и может оказаться источником проблем для последнего. Мы даже не рассматриваем постоянную регистрацию — вряд ли кто-то из владельцев недвижимости станет создавать такие обременения. Но даже вроде бы ни к чему не обязывающая временная регистрация, просто бумажный документ без отметки в паспорте, потенциально небезопасен.
Рассмотрим такую ситуацию: молодая семейная пара снимает квартиру на достаточно долгий срок. Люди приехали из другого региона, устраиваются на работу и для этого, да и вообще для того, чтобы соблюсти закон, им нужна временная регистрация. Все логично и никаких вопросов на этом этапе не возникает. Но если у них рождается ребенок — тут уже возникает масса вариантов, и не всегда приятных для хозяина квартиры. Из роддома малыша не могут выписать «в никуда», и если родители предъявят документ о временной регистрации, то роддом укажет его в выписке. Затем на ребенка нужно получить его первый документ — Свидетельство о рождении. И вот тут работник ЗАГСа, который, по идее, должен зарегистрировать ребенка по месту постоянной регистрации родителей в другом регионе, может просто «не глядя» поставить адрес, указанный в документе из роддома. Или еще более интересный, но не такой уж и редкий вариант — родители продали квартиру в своем регионе, приехали в столицу или другой мегаполис в попытках обосноваться там, и, соответственно, адреса постоянной регистрации не имеют. Тут уж вероятность, что ребенка зарегистрируют в съемной квартире почти стопроцентная.
Поэтому, учитывая тот факт, что выписать несовершеннолетнего из квартиры достаточно проблематично, владельцам недвижимости стоит серьезно подумать при оформлении регистрации постояльцам.
Шум и прочие неприятности
Часто возникающий вопрос — кто отвечает за происходящее в квартире во время ее сдачи: наймодатель или наниматель. Давайте попробуем разобраться.
В большинстве случаев предметом для споров является уровень шума. Человек сдал квартиру, сам живет в другом районе, за городом или вообще в другом городе, а среди ночи ему звонят соседи с жалобами на громкую музыку. В этой ситуации вся ответственность лежит на квартиросъемщике, есть законы и нормы, в каждом регионе они свои, но в целом отличаются не так уж сильно. В них указано, в какое время нельзя шуметь и какая административная ответственность за это предусмотрена. Конечно, хозяин квартиры, если он там не проживает, не может шуметь сам или повлиять на поведение своих жильцов. Поэтому, если они нарушают закон, соседям нужно сообщить участковому или вызвать полицию, и они оформят административный протокол, но именно на тех, кто шумел, то есть на арендаторов.
Другое дело, если жильцы затопили соседей, что тоже случается нередко. Здесь ответственность несет владелец жилья, заявление и иск в суд также будут к нему. Он может потом в порядке регресса предъявить суммы убытков своим квартиросъемщикам, но изначально придется отвечать перед соседями именно хозяину квартиры.
Здесь хотелось бы упомянуть один несложный «лайфхак», который может сильно облегчить жизнь наймодателя в будущем, особенно если придется взыскивать какие-то долги с нанимателей квартиры. Есть очень простой, но действенный способ — перед заключением договора, когда у вас уже есть паспортные данные потенциальных жильцов, проверить их состоятельность. Бесплатные и крутые сервисы, такие как сайт Федеральной службы судебных приставов, позволяет вам в считанные секунды понять, какие долги и за что имеются у этого человека.
Почему это очень важно? Допустим, наниматель испортил вам квартиру или залил соседей, вы обращаетесь в суд с целью взыскать с него убытки, и только тогда узнаете, что у человека масса долгов, вы в очереди десятый и эта очередь вряд ли когда-то дойдет. Как раз для того, чтобы не было таких сюрпризов, и нужна проверка.
Сроки и другие секреты
Чаще всего договор найма жилого помещения заключается на срок до года с возможной пролонгацией. При этом, имейте в виду, что если вы по каким-то причинам не указали срок действия договора, то по ГК РФ он действует 5 лет, поэтому лучше всегда это контролировать.
Конечно, любая из сторон может договор расторгнуть досрочно. Со стороны наймодателя причинами для этого чаще всего является прекращение оплаты со стороны нанимателя или порча им квартиры.
С порчей квартиры или имущества все более-менее ясно — как правило, сам хозяин или его доверенное лицо раз в месяц проверяют состояние жилого помещения и если что-то не так — подают в суд. Важно только иметь доказательства первоначального состояния квартиры, о которых мы уже говорили. С расторжением по причине неоплаты чуть сложнее. Если срок найма год и более, то по Гражданскому кодексу расторжение возможно, если плата не вносится в течение 6 месяцев. Но долгосрочная аренда сейчас большая редкость, поэтому чаще всего речь идет о расторжении договора после 2-х месяцев неоплаты. Однако, все эти нюансы также лучше указывать в договоре.
Наниматель также может расторгнуть договор досрочно, достаточно заблаговременно уведомить об этом наймодателя. Причем, по Гражданскому кодексу этот срок составляет 3 месяца, но на практике вы можете указать в договоре любой другой срок.
Подведем итоги
Попробуем обобщить все вышесказанное. Итак, о чем нужно помнить человеку, который решил сдать свою квартиру:
- На этапе размещения объявления делаем максимально четкие и подробные фотографии квартиры, мебели, бытовой техники и потом обязательно объявление сохраняем в архиве, а не удаляем;
- Перед заключением договора проверяем потенциального квартиросъемщика на наличие долгов;
- При заключении договора внимательно относимся к срокам его действия, использованию помещения по назначению, именно как жилого, количеству проживающих, правам и обязанностям сторон. В случае возникновения малейших сомнений стоит обратиться к юристу — так можно сберечь нервы и сэкономить деньги в будущем;
- Внимательно относимся к вопросам регистрации жильцов в своей квартире.
Рекомендуем к прочтению: Аренда квартиры с последующим выкупом.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
