Как законопроект о запрете покупки жилья дороже 1 млн рублей за наличные поможет борьбе с мошенниками
Мошенники в сфере недвижимости
Фото сгенерированы нейросетью
Почему инициатива о запрете наличных расчетов для сделок с жильем дороже 1 млн рублей — стратегический шаг в борьбе с финансовыми махинациями? Как это может повлиять на обычных граждан и преступные схемы? И главное — почему именно миллион? Разбираемся вместе с Марком Солонинкиным, юристом и риэлтором с 20-летним опытом работы на рынке недвижимости.
Схемы легализации доходов на рынке недвижимости
Эксперты активно обсуждают законодательную инициативу, направленную на запрет наличных расчетов при сделках с недвижимостью. Планируется внести изменения в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов...», которые установят обязательный безналичный формат оплаты при покупке жилья стоимостью от 1 млн рублей.
За регулирование этого вопроса законодатель взялся не случайно. Рассмотрим причины:
1. Согласно данным Росфинмониторинга, риск вовлечения недвижимого имущества в схемы легализации преступных средств оценивается как высокий.
Механизм достаточно прост: покупатель рассчитывается за недвижимость наличными средствами, после продавец перепродает или закладывает в залог квартиру. Это позволяет получить легальное обоснование происхождения денег.
В случае такого сговора между сторонами Налоговой инспекции и Росфинмониторингу крайне сложно раскрыть изначальный нелегальный источник происхождения денег.
2. Также не редки сценарии по занижению реальной стоимости недвижимости. То есть в договоре стороны указывают цену ниже суммы реальной сделки, а наличными передают реальную стоимость «в конверте».
Чаще всего основная цель таких манипуляций — занижения суммы налога с продажи. Этот способ уйти от налога используется в случаях, когда продавец реализует недвижимость до истечения установленного минимального срока владения для освобождения от налоговой нагрузки. В итоге из-за таких схем государство теряет в налоговых сборах, а суды получают дополнительную нагрузку из-за имущественных споров.
3. Не стоит недооценивать и мошенников, которые используют поддельные денежные купюры. Зачастую во время сделки продавец не имеет технической возможности внимательно пересчитать и проверить купюры, особенно при больших суммах. Из-за чего возникает риск получить оплату фальшивками или в недостаточном объеме.
4. Нечистыми на руку риэлторами используются цепочки фиктивных переоформлений недвижимости от одного лица к другому. Цели могут быть разными, от отмывания денег, полученных преступным путем, до попыток запутать следы в случае, если недвижимость приобретена мошенническим путем.
5. Продавцы недвижимости, получившие крупные суммы наличных, могут стать жертвами грабителей. Те, в свою очередь, получают информацию от осведомителей и целенаправленно преследуют жертву.
Со случаями обмана можно столкнуться и при расчетах безналичным путем, но в этом случае продавец более защищен. Росфинмониторинг фиксируют ключевые данные транзакций: ФИО участников, сумму, время и место проведения. Доступ к такой информации позволяет оперативно выявлять подозрительные схемы. Наличные же расчеты обеспечивают преступникам анонимность и мобильность.
Какие еще запреты в приобретении жилья могут вести? (видео Алексей Клышин @a.klyshin)
Почему выбран порог в 1 млн рублей?
Размер 1 млн рублей в качестве нижней границы для ограничения наличных сделок выбран в соответствии с рыночными реалиями. В большинстве российских городов стоимость квартир выше этой планки. Сделки на меньшие суммы, как правило, касаются приобретения долей или комнат. Оба вида таких сделок подлежат нотариальному удостоверению, что снижает риск мошенничества.
Размер в 1 млн рублей — это компромисс для достижения целей снижения финансовой преступности и сохранения доступности легальных сделок:
- с точки зрения регулятора в лице Центробанка более высокий лимит не позволит защитить от крупных афер, но и в то же время оставит вне контролируемого поля большую часть сделок;
- законодатели должны учитывать малые и средние населенные пункты, где объекты на рынке недвижимости оцениваются в 600–800 тыс. рублей. Закон не должен обрушить легальные наличные расчеты в в малых городах и селах, где банковские терминалы редкость;
- сумма в 1 млн рублей перекликается с уже существующим порогом финансового мониторинга в 600 тыс. рублей. Расчеты на большие суммы автоматически попадают в специализированную отчетность кредитных организаций.
Кроме того, законодатель предусматривает механизм ежегодного пересмотра порога цены с учетом инфляции и роста цен на жилье.
Как избежать обмана при покупке недвижимости и как самозапрет на кредиты позволит не попасть в руки мошенников мы уже писали в статьях:
Как избежать обмана при покупке недвижимости: лайфхаки от эксперта;
344 тыс. жертв за год: как самозапрет на кредиты позволит не попасть в руки мошенников.
Западный опыт в борьбе с махинациями на рынке недвижимости
Российская Федерация опирается в том числе и на международный опыт в ограничении наличных операций при сделках с недвижимостью. Ни одна развитая страна не смогла полностью избавиться от преступности в недвижимости. Однако положительный опыт Европы, Северной Америки и Азии подтверждает, что жесткая пороговая модель действительно сокращает пространство для махинаций.
Важно подчеркнуть: в США, Австралии, Канаде, ЕС и Великобритании безналичное правило соседствует с требованием к посредникам проводить процедуру проверки объекта сделки клиента. Россия движется тем же путем, ужесточая ответственность нотариусов и агентов.
Как изменится структура сделок после введения закона
На мой взгляд, структура сделок на рынке недвижимости продолжит смещаться в сторону аккредитивов, ячеек и эскроу-счетов. Банкам придется расширять линейку сервисов: не в каждом райцентре есть отделение, готовое закрыть сделку в субботу вечером. Самое ощутимое последствие — удорожание «пакета»: комиссия за перевод и банковское сопровождение ляжет на покупателя или распределится между сторонами.
Мошенникам станет сложнее, но это не перекроет другие способы мошенничества. Безналичные денежные расчеты не защитят от подделки документов, кражи учетных данных, «черных» риэлторов и нотариусов. Тем не менее переход на безналичные расчеты лишает их главного преимущества — анонимности и мгновенного доступа к денежным средствам. Росфинмониторинг получит четкую картину денежных потоков, налоговая — реальные цены, а граждане — меньше риска оказаться с фальшивками в руках.
Опыт США показывает: объем сомнительных сделок падает на 20–40 % за первые два года. Это не панацея, но важный шаг в выстраивании «прозрачного коридора» вокруг крупнейшего в жизни большинства людей актива — собственного жилья.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
