Почему цены на недвижимость в Крыму не взлетят — 5 причин, которые приведут к неоправданным ожиданиям инвесторов

Сегодня Крым вызывает интерес у многих инвесторов, а так-же тех, кто подумывает о переезде в новый регион или покупки недвижимости в качестве «дачи у моря». И этот интерес оправдан большим количеством рекламы строящихся жилых и гостиничных комплексов в Крыму. Крым действительно развивается, огромные инвестиции направляются в регион, как со стороны государства, так и со стороны частных инвесторов.

Спрос на покупку недвижимости большой, как заявляют девелоперы, и цены растут ежегодно, но рост от года к году замедляется. Если в 2021 году рост составил в среднем 20,5%, то в 2022 году рост был около 17,5%, далее в 2023 году – 12% и в 2024 году 9,2%. Текущий,2025 года пока показывает стабилизацию цен и рост есть лишь по отдельным объектам, но и он не превышает несколько процентов. При этом, если мы в расчетах учтем инфляцию, то будет очевидно, что рост цены на недвижимость в Крыму отстает от инфляции, а это значит, что недвижимость, в относительном сравнении, уже третий год дешевеет.

А что нас ждет с ценами на недвижимость в Крыму в следующие 3-5 лет? Прогнозов много, от отрицательного роста, до 8% ежегодного роста. Мы можем слышать много заявлений застройщиков, что после окончания СВО, снятия санкций, открытия аэропорта, в Крым хлынет поток покупателей и это приведет к взлету цен. Но я, как эксперт в сфере курортной инвестиционной недвижимости, вижу и другую сторону.

Я выделяю 5 основных причин, почему взлета цен не будет.

Сразу отмечу, что есть жилые комплексы, как строящиеся, так и планируемые, которые будут показывать устойчивую капитализацию благодаря ряду факторов, начиная от локации и заканчивая концепцией, но если мы говорим в целом о рынке Крыма, то большого роста цен не будет.

Первая причина: Сезонность и климат Крыма

В Крыму тёплый период, с комфортной дневной температурой и возможностью купаться, длится с начала июня и до середины сентября. Это всего 3-4 месяца. Если говорить, например про 2025 год, то активный пляжный сезон задержался на 2-3 недели в связи с холодной весной и холодным началом лета. Май, сентябрь и октябрь комфортные месяцы для тех, кто не любит жару и предпочитает спокойный отдых в отелях, санаториях с посещением экскурсий. В это время туристов становится существенно меньше. А вот в холодный период, который длится с ноября по апрель и среднесуточной температурой в зимние месяцы менее 8°C, любителей Крыма очень мало.

Т.е., если мы говорим про Крым, как месте для пляжного отдыха, то можем выделить только 4 месяца. В остальные 8 месяцев, Крым для пляжного отдыха не подходит и туристы выбирают другие направления.

Для понимания отмечу, что в 2025 году (январь—август) по официальным данным, полуостров принял 5,3 млн человек, из них 3,7 млн приехали за три летних месяца. Это подтверждает высокую концентрацию туристов именно в летний период.

А что у нас по загрузке апартаментов?

Средняя загрузка по отелям в разгар сезона, согласно отчётам туроператоров в июле–августе оценивается на уровне 70–80%; в отдельных крупных и раскрученных отелях загрузка достигает 90%. В межсезонье (апрель, май, октябрь) загрузка падает до 45–55%. В зимние месяцы, загрузка не превышает 20-25%

Чтобы понять масштаб влияние климата на сезонность, покажу два простых сценария.

Вот усредненные данные для иллюстрации по сезонности (реалистично для большинства апартаментов на побережье Крыма):

• «Хороший» активный сезон: 105 дней (примерно 3,5 месяца).
• Межсезонье: 75 дней (2,5 месяца).
• Оставшиеся дни года (пассивный период): 185 дней.

Показываю два сценария по годовой выручки от аредны:

1) Оптимистичный:

• Сезон: ставка 10 000 руб/сутки, загрузка 90%, выручка - 945 000 руб.
• Межсезонье: ставка 5 000 руб/сутки, загрузка 65%, выручка - 243 750 руб.
• Остальное время: ставка 2 000 руб/сутки, загрузка 20% , выручка 73 000 руб.

Итого: 1 262 750 руб/год.

2) Реалистичный:

• Сезон: ставка 8 000 руб, загрузка 80%, выручка- 672 000 руб.
• Межсезонье: ставка 4 000 руб, загрузка 50% , выручка - 150 000 руб.
• Остальное: ставка 1 500 руб, загрузка 10%, выручка 27 750 руб.

Итого: 849 750 руб/год.

Эти примеры показывают, что при «хорошем» активном сезоне годовая выручка сосредоточена в узком коридоре летних месяцев.

Почему это важно понимать? Если вы покупаете апартаменты за 13–14 млн. руб., то годовая выручка будет в пределах 0,85–1,26 млн.руб. до учета всех расходов. Т.е. средняя валовая доходность составит 6–9%, а после вычета операционных затрат, налогов, ремонта, менеджмента и т.д., доходность составит всего 3-5%. Для многих инвесторов это ниже порога привлекательности, особенно при учёте рисков (ипотека, простой, капремонт).

Как инвесторы относятся к такой низкой и не стабильной доходности?

Часть инвесторов принимает сезонность как данность, если их цель - прирост капитала, т.е. спекуляция на росте цены. Это применимо, если они покупают дешевле рынка и уверены, что недвижимость прибавит в цене в определенный срок и готовы ждать.

Другая часть инвесторов, так называемые «пассивные владельцы» недвижимости, ожидают регулярный доход и выбирают объекты с круглогодичной загрузкой (санатории, отели с бассейнами и СПА, квартиры и апартаменты в крупных городах в высокоразвитой инфраструктурой, в том числе, вблизи медицинских и оздоровительных центров).

Делаем простой вывод. Инвестор, который не готов к низкой доходности и к значительным колебаниям месячных доходов (высокие летом, почти ноль зимой), хочет либо платить меньше за объект, либо покупать недвижимость в локациях с низким влиянием сезонности, например в Симферополе или Севастополе, где есть постоянный спрос. Но многие инвесторы не будут делать такой выбор, а просто переориентируются на другие регионы, с более понятной, менее рискованной и прогнозируемой доходностью.

И у нас остаются покупатели, которые рассматривают покупку для собственного проживания, но они чаще всего так-же ориентируются на локации с круглогодичной инфраструктурой, включающей в себя и больницы, поликлиники, школы, детские сады, магазины, места для отдыха и прогулок, удобную транспортную доступность.

Вторая причина: Демография и базовый спрос

Начну с ключевых цифр:

По оценке Росстата, постоянное население Республики Крым (без Севастополя) - около 1,90–1,91 млн человек (по состоянию на 01.01.2025). Севастополь отдельно -0,55–0,56 млн.человек. В сумме это 2,46 млн человек по всему.

В 2024 году в Крыму родилось 16 280 детей, одновременно в ряде периодов возникал перевес смертей над рождениями (естественная убыль). Например, за первые 10 месяцев 2024 года численность населения региона уменьшилась примерно на 9,9 тыс. человек по данным региональной статистики.

Среднемесячная номинальная зарплата в регионе в 2024–2025 году - 50–58 тыс. руб, то есть она постепенно растет, но остаётся ниже среднероссийской. Реальная покупательская способность ограничена.

Основываясь на этих цифрах мы видим, что в Крыму присутствует стабильный, но не растущий, базовый спрос. После всплеска миграции, начиная с 2014 года, население региона выросло, но затем скорость прироста снизилась: последние официальные данные показывают, что прирост уже не компенсирует естественную убыль в ряде периодов, а за 2024 год наблюдалось сокращение численности. Это значит, что количество местных покупателей, формирующих долгосрочный спрос на жильё, не растёт в том объёме, который поддерживал бы массовый и устойчивый рост цен.

Почему я делаю на этом акцент? Рынок недвижимости устойчиво растёт, то только тогда, когда есть постоянный приток домохозяйств: молодые семьи, рабочие, мигранты, которые покупают жилье для жизни, а не для сдачи. В Крыму такого массового, постоянного притока фактически не было после 2020-2022 годов. Большая часть спроса формируется уже за счет туристической и инвестиционной недвижимости. Это снижает, так называемую «долгосрочную опору» для роста цен.

Следующий важный фактор – это структура занятости и доходов. В Крыму присутствует значительное влияние на сезонность рабочих мест. Конечно, экономика региона из года в год становится сильнее, но существенно она зависит от туризма, строительства и сферы услуг. Это даёт прилив рабочих мест летом и относительный спад зимой. Такая ситуация не создаёт ровного постоянного спроса на покупку и аренду жилья круглый год. Даже при росте средней зарплаты, номинально цифры растут, реальная покупательная способность и кредитоспособность населения ограничены из-за высоких ставок по кредитам, высокой стоимости жилья и аренды, а так-же общей экономической ситуации. В итоге, массовый «платёжеспособный» спрос для покупки квартиры остаётся умеренным.

И последнее – это география, а именно концентрация спроса на определенных локация - крупных городах с развитой туристической инфраструктурой. Т.е. мы можем видеть определенный интерес покупателей и инвесторов, например к Симферополю, Севастополю и части крупных курортных районов, а вот отдаленные локации не пользуются большим спросом, особенно это оказывает существенное влияние в зимний период, когда большинство небольших городов и поселков пустеют без туристов, а ведь именно там, мы можем видеть большое количество строящихся объектов.

И так, мы видим, что демографическая база Крыма - это не «масштабный приток новых семей», а регион с ограниченным и частично стареющим населением, а миграционный фактор уже несколько лет не создаёт постоянного и растущего числа покупателей. Поэтому по всей территории полуострова в целом демография и структура спроса- фундаментальный фактор, который ограничивает вероятность массового и устойчивого «взлёта» цен на недвижимость.

Третья причина:

Высокое количество активных предложений на рынке - строят много жилья, апартаментов и гостиничных номеров. Особенности ценообразования у застройщиков.

Сегодня в Крыму на рынке недвижимости наблюдается огромный объём предложения. В продаже находятся 166 жилых комплексов на разных стадиях готовности, а до 2030 года дополнительно заявлено строительство ещё 18 отелей, значительная часть которых предлагается частным инвесторам в виде гостиничных номеров или апартаментов.

Не смотря на это, цены на новостройки постепенно растут. Но растут они не из-за того, что есть большой спрос, а из-за особенности схемы проектного финансирования.

Всем известно, что Застройщики строят на кредитные средства банков и по условиям кредитования стоимость квадратного метра должна планомерно расти в процессе строительства. При этом, величина процентной ставки прямо зависит от объемов продаж, а точнее от наполнения эскроу-счетов. Поэтому, с определенной периодичностью, застройщики анонсируют повышение цен. Это стимулирует продажи, т.к. покупатели всегда стремятся успеть купить до повышения цен. Продажи стимулируют так-же акции и скидки.

Мы видим формальный рост стоимости квартир по прайсу. Застройщики транслируют рост цен на 20-30-40% от старта продаж», и это действительно так, если смотреть только на официальные цифры. Но реальность немного иная.

Чтобы поддерживать стабильный темп продаж, застройщики регулярно используют скидки, акции, рассрочки. В итоге покупатель зачастую приобретает объект по цене, близкой к уровню старта продаж. Особенно это касается

Отмечу один не очевидный факт – застройщики, еще на старте продаж, закладывают в стоимость величину будущих скидок с учетом планируемого роста стоимости. Поэтому мы видим своеобразный парадокс: на бумаге цены неуклонно растут, в реальности же, с учётом скидок и акций, покупатель может заходить в проект на финальном этапе строительства по ценам старта продаж.

И еще важный момент. Часть инвесторов в процессе строительства выходят из проекта, по разным причинам, и предлагают свои квартиры или апартаменты с дополнительным дисконтом по отношению к ценам и скидкам от застройщика. И это объяснимо. Если покупатель решит продать свой объект в процессе строительства, он вынужден продавать дешевле, чем застройщик, иначе найти нового покупателя будет сложно. И это связано с тем, что застройщик зачастую имеет достаточно большой пул объектов даже к моменту завершения строительства и конкурирует с теми частными инвесторами, кто принимает решения о продаже объектов.

Хочу озвучить и другое мнение, а именно мнение застройщиков, которые отмечают высокий покупательский интерес, особенно на объекты с отельной инфраструктурой на первой береговой в туристических локациях с развитой инфраструктурой. Они показывают примеры своих успешных проектов и значительного роста цен. И это действительно так, но с одним нюансом. Здесь речь идет только про отдельные проекты, которые имеют преимущество по локации, обладают действительной уникальностью и концепцией, которая вызывает повышенный интерес у частных инвесторов. Однако, если мы смотри на рынок шире, то отмечаем, что рынок недвижимости Крыма насыщен объектами в сегменте однотипного жилья и апарт-комплексов.

Это и объясняет, почему средние рыночные цены в Крыму выглядят относительно стабильными. Увеличивающийся интерес к Крыму и высокий спрос на аренду у туристов компенсируется масштабным предложением рынка недвижимости, что не дает возможности ценам резко взлететь.

Четвертая причина: Санкции

Практически все застройщики и риелторы Крыма заявляют, что скоро санкции снимут и цены на недвижимость «улетят в космос». Это самый главный аргумент, почему именно сейчас нужно вкладывать свободные средства в недвижимость Крыма.

И кажется, что они правы, т.к. санкции ограничивают иностранных инвесторов и мешают нормальному финансированию и развитию региона, а это значит, что их отмена должна привести к бурному росту рынка недвижимости и цен. Но если разбирать ситуацию глубже, то картина совсем иная.

Санкции против Крыма действуют с 2014 года, многократно продлевались и усиливались. Они касаются инвестиций, финансирования, страхования, работы международных компаний. Для простого понимания, это означает то, что: западные банки не кредитуют крымские проекты, международные страховщики и инвестфонды не работают с активами на полуострове; крупные международные компании в туризме и гостиничном бизнесе не могут зайти на рынок Крыма.

Как итог, рынок замкнут на внутреннего покупателя - россиян и инвесторов из «дружественных» стран.

Почему снятие санкций не даст мгновенного результат?

Даже если завтра объявят об отмене санкций, рынок не изменится по щелчку. Поясню почему.

Во-первых – сохраняются юридическая неопределённость и ограничения на финансирование даже после отмены ограничений. Санкции можно отменить политическим решением, но проблемы с юридическим признанием сделок, прав собственности, вывода прибыли для иностранных компаний останутся. Международные банки, страховые компании и крупные девелоперы будут осторожны: им нужны годы, чтобы убедиться в стабильности новых правил игры. Отмечу, что без участия мировых финансовых компаний массовый приток капитала невозможен.

Международные банки и инвестфонды не откроют финансирование сразу после снятия санкций. У них есть внутренние процедуры по проверке финансовых рисков. Обычно на возвращение международных кредиторов, страховых компаний и крупных инвесторов уходит 2–3 года.

Во-вторых, после снятия санкций туризм восстанавливается быстрее, чем рынок жилья. Бесспорно, что турпоток может вырасти уже в первые сезоны: восстановится авиасообщение, увеличится автомобильный трафик, как через Крымский мост, так и через новые территории, появится международная реклама, придут новые туроператоры. Но туристы - это арендаторы, а не покупатели квартир и апартаментов. Для роста цен на жильё нужны инвесторы и хороший платёжеспособный спрос, а он восстанавливается медленно.

В-третьих, репутационные и политические риски останутся на длительное время. Многие западные компании будут опасаться «резких движений» даже после снятия санкций. Никто не даст гарантию, что санкции не вернутся в случае нового обострения. Поэтому иностранные игроки будут заходить постепенно, маленькими шагами, а не массово.

И в-четвертых - спрос на недвижимость Крыма останется внутри страны. Сейчас рынок полуострова поддерживается в основном за счёт российских покупателей и частично за счет инвесторов из дружественных стран. Даже после отмены санкций именно они продолжат играть ключевую роль. Станет ли российских покупателей больше? Скорее всего нет. Вероятно, будет перераспределение, т.е. на рынок зайдут крупные российские инвесторы, но покупать недвижимость по высоким ценам и с минимальной доходностью, они не будут. Это ограничит потенциал резкого роста цен.

Как итог скажу, что снятие санкций, безусловно, даст Крыму новые возможности: оживление туризма, улучшение инфраструктуры, постепенный рост интереса инвесторов. Но ожидать резкого ценового взрыва на рынке недвижимости – это иллюзия. Отмечу, что реальные изменения будут растянуты во времени. Например туризм оживится за 6–12 месяцев, финансирование и страхование возродится за 2-3 года, доверие крупных международных инвесторов вернется не раньше, чем через 3-4 года.

Даже при самом оптимистичном сценарии быстрого «взрыва» цен ждать не стоит. У Крыма нет механизма, который позволил бы за один сезон удвоить или утроить стоимость недвижимости. Барьеры слишком серьёзные: юридические, финансовые и репутационные.

Пятая причина: Молодой и непредсказуемый рынок

Крым сегодня позиционируется, как инвестиционный регион. Много опытных инвесторов смотрят на Крым, как на возможности заработать, как на аренде, так и на росте цен. Но, если в Москве, Петербурге или Сочи рынок недвижимости уже десятилетиями формирует закономерности и инвестор понимает, когда и за счёт чего растут цены, как долго ждать доходности и как работает «выход» из объекта, то в Крыму всё иначе.

Важно отметить, что рынок недвижимости Крыма только формируется. Массовое строительство началось всего несколько лет назад, и полноценной статистики, которая позволила бы спрогнозировать поведение цен, на сегодня, нет.

Безусловно, стоимость недвижимости постепенно растёт, но этот рост обусловлен изначально более низкой стартовой ценой и постоянного появления новых проектов. Однако, никто не может спрогнозировать, как поведёт себя рынок в перспективе ближайших 5–10 лет

Большинство инвесторов понимают, что молодой рынок Крыма связан с такими рисками, как:

• усиление конкуренции из-за строительства рекордного количества ЖК и апарт-комплексов. Инвестор, купивший сегодня, завтра столкнётся с более современными проектами, которые перетянут спрос на себя;
• отсутствие «история выходов из проектов», а точнее незнание того, как быстро и с каким доходом или дисконтом реально продаются объекты на вторичке;
• искусственно созданным спросом, который подогревается новизной направления и маркетингом застройщиков, а не устойчивой платёжеспособностью покупателей.

Как итог, могу сделать свое экспертное заключение, что Крым пока похож на рынок ожиданий, а не на рынок прогнозируемой капитализации. Многие инвесторы это понимают и выбирают, в результате, другие направления для инвестиций в недвижимость. И именно поэтому здесь вряд ли произойдёт стремительный взлёт цен.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.

Реклама

ИНН:

ERID: