Квартира за евро: почему во Франции можно купить жильё почти даром, но заселяться придётся через 20 лет
Фото: сгенерировано при помощи ИИ
На французском рынке недвижимости существует сегмент, который одновременно привлекает инвесторов низкой ценой и отпугивает их непривычными условиями. Речь идёт о сделках, где жильё продаётся за символические суммы — иногда в несколько тысяч евро — но с одним ключевым обременением. В квартире или доме продолжает жить прежний владелец, как правило, пожилой человек. Новый собственник получает право распоряжаться объектом только после его смерти или переезда в специализированное учреждение. По словам самих покупателей, реальный срок ожидания полного перехода прав часто составляет не один и не два года, а 10–20 лет.
Этот механизм известен во Франции как «продажа с пожизненной рентой» (vente en viager). Схема существует десятилетиями, но за пределами страны о ней знают немногие. Пожилой владелец передаёт недвижимость покупателю, сохраняя за собой право проживания до конца жизни. Взамен новый собственник либо выплачивает бывшему хозяину регулярную ренту (аренду, но с другой юридической природой), либо вносит крупную сумму сразу, но с большим дисконтом. В последнем случае цена падает до «копеечной» именно из-за отсроченного вселения.
Для покупателя такая инвестиция — игра вдолгую. Приобрести трёхкомнатную квартиру в Лионе или Бордо за 30–40 тысяч евро вместо рыночных 200–250 тысяч звучит заманчиво. Но эти деньги замораживаются на десятилетия. За это время в объекте нельзя сделать капитальный ремонт, выселить жильца нельзя даже по суду (если он соблюдает условия договора), а продать обременённую недвижимость третьему лицу можно, но с большим трудом и опять же с дисконтом. По сути, покупатель приобретает не дом, а право стать его полным владельцем в неопределённом будущем.
Статистика показывает, что средняя продолжительность жизни во Франции составляет около 83 лет, поэтому продавцами в viager часто выступают люди старше 70–75 лет. Но здесь есть скрытый риск для покупателя: если пожилой владелец проживёт дольше средних показателей — а это вполне вероятно в благополучных регионах Прованса или Нормандии — то ожидание затянется на 25–30 лет. Инфляция за это время может съесть часть выгоды, а сам объект потребует непредвиденных вложений (например, протекающая крыша или старый котёл, которые обязан чинить уже новый собственник, даже не имея права жить в доме).
Тем не менее, у этой схемы есть устойчивый пул поклонников. Это инвесторы, которые рассматривают viager как альтернативу банковскому вкладу с фиксированной доходностью. Они сознательно выбирают локации с высоким спросом на жильё — Лазурный Берег, окрестности Парижа, Экс-ан-Прованс — и страхуют риски через актуарные расчёты. Некоторые покупатели даже объединяются в небольшие фонды, чтобы диверсифицировать портфель: приобретают три-четыре таких объекта с разными продавцами разного возраста. Так вероятность того, что все владельцы проживут аномально долго, становится минимальной.
Итак, «копеечная» недвижимость во Франции — не миф и не обман, но и не легкие деньги. Это долгосрочный финансовый инструмент с высокой степенью неопределённости. Выигрывает тот, кто готов ждать 10–20 лет, юридически грамотно оформляет договор (viager может быть свободным или с оплатой ренты) и не нуждается в деньгах сегодня. Для всех остальных такая покупка рискует превратиться в красивую, но очень неудобную инвестицию.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
