Эскроу-счет - что это такое, для чего нужен и как открыть
Покупка собственной квартиры - процесс непростой, чреват рисками и стрессом для приобретателя недвижимости. Особым поводом для волнения выступает участие в долевом строительстве, где компания-застройщик на вложенные покупателем средства обязана построить и ввести новостройку в эксплуатацию. Чтобы избежать ситуаций, в которых фирма может обанкротиться или обмануть плательщика, оставив его без средств и жилья, в 2019 году была введена система безопасных счетов. В этой статье мы объясним, что такое эскроу счет для покупки жилья, как его открыть, как положить деньги на счет и как их забрать у строительной фирмы, нарушившей условия договора. В статье вы также узнаете о всех нюансах заключения сделки и приобретения жилья как на первичном, так и вторичном рынках.
- Что такое эскроу-счет и в чем его цель
- Каким законом регламентируются эскроу-счет
- Как открыть эскроу-счет
- Приобретение недвижимости со счетом эскроу в долевом строительстве
- Когда застройщик получает деньги по эскроу счетам?
- Как открыть счет эскроу для покупки недвижимости на вторичном рынке
- Что повлечет за собой банкротство банка или строительной фирмы
- Вывод
Что такое эскроу-счет и в чем его цель
Эскроу-счет - это счет в банке, который открывают для совершения безопасной сделки между покупателем и застройщиком. Внесенные первым денежные средства перечисляются на счет, где замораживаются до момента, когда объект будет сдан. Таким образом, второй получает средства только после сдачи и введения новостройки в эксплуатацию, что означает надежность совершения сделки прежде всего для покупателя. Последний может не волноваться, вкладывая деньги в будущую недвижимость: если застройщик не закончит работу в срок, средства вернутся плательщику.
Важное уточнение: деньги со счета эскроу вернутся покупателю только при нарушении условий со стороны строительной фирмы - просто так снять или иначе распорядиться денежными средствами в любой момент времени невозможно.
Каким законом регламентируются эскроу-счет
Эскроу-счета описываются следующими законами:
- статьей 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- статьями 15.4 и 15.5 от ФЗ No 214 от 30 декабря 2004 года (ред. 14 февраля 2024)
С 01.07.2019 все строительные компании должны заключать сделки с покупателями только с использованием эскроу-счетов. Однако, существуют фирмы, запустившие строительство еще до установленной даты. В данном случае застройщикам разрешается проводить сделки без эскроу-счетов, что может стать небезопасным для приобретателей недвижимости. Чтобы обезопасить себя от потери вложений из-за недобросовестного застройщика, мы рекомендуем проводить сделку только с использованием эскроу-счета при покупке недвижимости.
Как открыть эскроу-счет
Для открытия счета нужно заполнить форму на ипотеку в банке, на чьи средства компания осуществляет строительство здания. За кредитные деньги этого банка происходит финансирование всех строящихся объектов и удержание средств дольщиков, которые по окончанию работ получают недвижимость в собственность. В случае застройки на деньги компании, последняя самостоятельно выбирает, в каком банке будет открыт счет эскроу. Список кредитно-финансовых организаций с возможностью использования таких счетов доступен на сайте Центрального банка России, где его обновляют каждый месяц.
Плательщик может вложить в будущий объект недвижимости как собственные средства, так и задействовать ипотечный кредит. Эскроу-счет или счет для ипотеки, как его часто называют дольщики, возможно открыть в одном из банков, выбранных фирмами-застройщиками в качестве эскроу-агентов.
Приобретение недвижимости со счетом эскроу в долевом строительстве
Открыть эскроу-счет при приобретении жилья можно с оформлением ипотеки или без. Рассмотрим оба варианта.
Как открыть эскроу-счет с приобретением жилья в ипотеку: инструкция
- Сначала необходимо оформить заявку на ипотечный займ, дождаться одобрения, подписав с банком договор об ипотеке.
- Далее плательщик и фирма-застройщик оформляют отношения в рамках договора о долевом участии с использованием счета эскроу.
- После документ необходимо зарегистрировать в Росреестре.
- Следующий шаг - открытие покупателем эскроу счета, как называется счет для ипотеки. Чтобы получить последний, необходимо предоставить всего 2 документа: паспорт и договор долевого участия (сокращенно ДДУ). В определенных ситуациях банк имеет право потребовать информацию о доходах.
- После одобрения ипотеки, заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре, а также открытия счета эскроу, последний необходимо пополнить любым доступным способом - наличными в офисе или используя мобильное приложение.
Итак, теперь вы знаете, как положить деньги на эскроу счет в Сбербанке или другом банке. Когда денежные средства зачислены, они становятся недоступными для использования как покупателем, так и строительной компанией до момента, пока жилой объект не будет достроен до конца и введен в эксплуатацию.
Открытие эскроу-счета с приобретением квартиры без займа в банке
В данной ситуации порядок действий тот же, только из него исключается процесс оформления ипотечного займа. Чтобы открыть эскроу-счет, вам понадобится только ДДУ, который числится в Росреестре. Последний оформляется в офисе фирмы-застройщика. После открытия счета, необходимо пополнить его на сумму первоначального взноса, либо внести полную стоимость жилого помещения.
Когда застройщик получает деньги по эскроу счетам?
По федеральному закону No 214 деньги с безопасного счета банка зачисляются на счет строительной фирмы в течение 10 дней после предоставления банку подтверждающих разрешение на введение здания в эксплуатацию документов. Такая информация содержится в ЕИСЖС - банк вправе направить туда запрос на предоставление дополнительных сведений.
Важное уточнение: строительная компания может получить деньги со счета эскроу за несколько месяцев до того, как вы получите квартиру. Такой случай может возникнуть, если даты сдачи ключей собственникам и разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания разные, и между ними большой временной промежуток. Поэтому рекомендуем перед заключением договора с застройщиком внимательно ознакомиться с датами, упомянутыми выше.
Как открыть счет эскроу для покупки недвижимости на вторичном рынке
Открыть безопасный счет для заключения сделки можно как при приобретении первичной недвижимости, так и вторичной. Для этого покупатель и продавец оформляют договор, в рамках которого и произойдет открытие счета эскроу. После заключения договора покупатель перечисляет необходимую сумму денег на безопасный банковский счет, например, в Сбербанке. Средства перечисляются продавцу только после факта вручения покупателю выписки из ЕГРН, подтверждающей его право на владение имуществом.
Что повлечет за собой банкротство банка или строительной фирмы
В ситуации признания банкротства банком, плательщик сможет оформить возврат своих средств со счета эскроу, но в размере не более 10 000 000 руб. Поэтому, если вы приобретали более дорогую недвижимость или несколько жилых объектов с общей стоимостью, превышающей указанную выше сумму, то по статье 12.1 ФЗ No 177 вам вернут только 10 миллионов.
В ситуации с банкротством застройщика плательщик получит все внесенные в покупку средства. Кроме того, ему должны вернуть деньги, если компания задержит введение новостройки в эксплуатацию на полгода или больше.
Вывод
Анализируя всю вышеперечисленную информацию, мы можем утверждать, что открытие счетов эскроу для физических лиц способствует заключению безопасных сделок по приобретению и первичной, и вторичной недвижимости. Однако, в такой системе есть существенные минусы:
- ограничения на возврат денег плательщику - всего 10 000 000 руб. Для регионов сумма отличная, но для крупных городов с многомиллионным населением покупка даже однокомнатной квартиры может обернуться большими убытками;
- увеличение стоимости жилья. Этот пункт грозит двумя негативными последствиями. Первое из них - строительство жилых зданий происходит за средства фирмы или в кредит, взятый в банке. В результате, компании могут повысить цены на квартиры в качестве компенсации выплачиваемых ими процентов банку. Второе - суммы на счетах эскроу блокируют, а сроки возведения жилого здания могут быть длительными - за этот период спрос на недвижимость может вырасти, а с ним и цена;
- если вы брали квартиру в ипотеку, то были вынуждены платить проценты, которые банк не вернет в случае нарушения застройщиком условий строительства.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
