Рустам Азизов: «ипотечная оттепель»

Много лет почти 90% квартир в российских новостройках покупали в ипотеку. Практически каждая семья и даже молодые специалисты со средним стабильным доходом могли себе позволить собственное жилье, взяв ипотечный кредит. Так было до 1 июля 2024 года, когда почти все льготные ипотечные программы отменили.

Сегодня на смену ипотеке пришла рассрочка. С ее помощью в России покупают 40-50% жилья в новостройках. Я расскажу о последствиях, к которым может привести такая тенденция, и какие меры помогут их избежать.

Рассрочка вместо ипотеки: риски и возможности

В нынешних условиях рассрочка стала вполне рабочим инструментом для покупки жилья. Однако, оформляя рассрочку, важно не забывать о некоторых нюансах. Во-первых, рассрочка гораздо «короче» ипотечного кредита, который выдается на годы и даже десятилетия. Если вы решили купить квартиру на стадии строительства, время рассрочки часто не превысит двух-трех лет, а иногда даже меньше года.

По этой причине финансовая нагрузка будет намного выше, и не каждый сможет адекватно оценить свою способность с ней справиться. При оформлении ипотеки заемщика полноценно проверяет банк, проводя финансовый андеррайтинг, то есть оценку рисков. При оформлении рассрочки от застройщика такая процедура не предусмотрена и не проводится.

ЖК Испанские кварталы ГК «А101». Фото: пресс-служба ГК «А101»

Многие из тех, кто покупает жилье в рассрочку, думают, что в ближайшие год-два ЦБ снизит ключевую ставку, и благодаря этому они сумеют перейти на дешевую ипотеку. Но, на самом деле, я считаю, что сейчас нет никаких гарантий того, что Центробанк по факту снизит ставку в ближайшие годы. Это значит, что такие клиенты могут оказаться в сложной ситуации. Если они не смогут расплатиться с застройщиками, то не получат своих квартир. Эта ситуация также грозит оплатой неустойки. С учетом сегодняшней инфляции, деньги могут заметно «подешеветь», а квартиры заметно подорожать. Дело в том, что застройщики сейчас снизили число новых проектов, а действующие стройки через 2-3 года будут уже на стадии высокой готовности.

Я уверен, что несостоявшиеся и сорвавшиеся сделки с недвижимостью могут вызвать социальную напряженность и больно ударить по некоторым застройщикам.

Если у таких крупных игроков рынка, как ГК «А101», запас прочности довольно велик, и нет особых причин для беспокойства, то у мелких и средних девелоперов могут возникнуть серьезные сложности. В результате они снизят темпы строительства и ввода жилья.

«Ипотечная оттепель» поможет решить проблемы с жильем

Исправить сложившееся положение дел может «ипотечная оттепель», которая вернет рынку прежний баланс. Одна из ее составляющих — отсрочка введения ипотечного стандарта, который разработали в прошлом, в совершенно других условиях.

Год назад на рынке действовали три большие льготные программы с государственным субсидированием — на сегодняшний день работает только одна из них — семейная ипотека.

Во-вторых, проблема ипотечного стандарта при высокой ключевой ставке в том, что он регулирует все виды кредитов на недвижимость: и льготные, и рыночные. Без него те, кто берут займы у банков на общих условиях, смогли бы воспользоваться субсидией от застройщика. Это заметно облегчило бы им жизнь.

Данный стандарт также мешает разработке новых программ и ограничивает ряд действующих. Это замедлит развитие рынка ипотечного кредитования.

ЖК Зорге ГК «А101». Фото: пресс-служба ГК «А101»

Такая «оттепель» могла бы включать в себя возврат льготной ипотеки по ставкам – 10-12%. Ее могли бы применять для некоторых категорий населения. Например, для молодежи, бюджетников, участников СВО и работников военно-промышленного комплекса, с учетом того, что 2025-й объявлен Годом защитника Отечества.

Такие меры поддержки помогли бы решить квартирный вопрос отдельных людей и улучшить демографическую ситуацию в стране. Льготная ипотека для молодых специалистов поможет им раньше купить собственное жилье, вступить в брак и обзавестись детьми. Эта программа органично впишется в основные цели национальных проектов «Молодежь России», «Кадры России» и «Семья».

Еще одна опасность сегодняшней ситуации с ипотечным кредитованием в России в том, что многие уже отложили покупку квартиры до лучших времен. И если ЦБ снизит ключевую ставку, спрос резко увеличится. Если учесть то, что в 2026 году в России введут в эксплуатацию меньше жилья, чем в прошлом году, цены на квартиры сильно вырастут. В этом случае люди лишатся шансов купить жилье по выгодной цене.

Российские законодатели должны обратить внимание на риски и возможности, которые может дать гражданам нашей страны «ипотечная оттепель».

Также читайте о том, как поменялась ситуация с ипотекой по сравнению с 2024 годом.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom

Реклама

ИНН:

ERID: