Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя в 2025 году

Собираетесь кардинально обновить свое жилье? Прежде чем приступить к масштабным изменениям, убедитесь, что ваши планы соответствуют требованиям закона. Далеко не каждое преображение квартиры разрешено проводить без согласования. Отдельные виды ремонтных работ нуждаются в официальном разрешении жилищной инспекции, а некоторые и вовсе находятся под строгим запретом. Редакция ТотДом выяснила, какие изменения в квартире можно воплотить в жизнь, а от каких лучше воздержаться, чтобы избежать проблем с законом.

Законодательный аспект

В Жилищном кодексе есть отдельный раздел, посвященный перепланировкам и переоборудованию жилых помещений. С начала апреля 2024 года вступили в силу новые поправки, которые более четко определяют, что именно считается перепланировкой. Под этим термином теперь понимается любое изменение размеров, границ или площади комнат, организация новых помещений и трансформация внутренней структуры квартиры. Раньше изменения такого рода требовали обязательной регистрации в техническом паспорте, но теперь эта процедура уже не является необходимой.

Чтобы легально осуществить перепланировку, необходимо предварительно заручиться согласием уполномоченных органов, к примеру, жилищной инспекции.

Список допустимых и недопустимых изменений в квартире прописан, в частности, в постановлении правительства Москвы под номером 508-ПП. Следует учитывать, что нормативные акты могут отличаться в зависимости от региона проживания, поэтому перед началом любых работ рекомендуется уточнить актуальные правила в вашем субъекте федерации.

Что можно делать без согласования

Если предполагаемые ремонтные работы не влекут за собой серьезных изменений, не касаются несущих элементов здания и не создают неудобств для других жильцов, то согласование не требуется, поскольку такие работы не попадают под определение перепланировки или переоборудования.

Итак, без согласования разрешено:

• Приведение квартиры в порядок посредством штукатурных и малярных работ, а также оклейки стен обоями. Замена устаревшей плитки или ламината на аналогичные современные варианты.
• Кроме того, допускается установка новых дверей и окон, а также обустройство балкона стеклом при условии сохранения исходных параметров стен и проемов.
• Разрешается монтаж новых инженерных систем, если они полностью соответствуют старым по функционалу и размерам. К примеру, можно обновить водопроводные трубы.

Ремонт в квартире (фото: shutterstock.com)

Однако стоит учитывать нюансы: существуют спорные моменты. К примеру, столичная Мосжилинспекция утверждает, что установка антенн и кондиционеров не требует официального согласования. Вместе с тем, правовая практика и мнения экспертов расходятся. Одни утверждают о необходимости получения разрешения, расценивая это как перепланировку. Другие считают достаточным одобрение жильцов дома, поскольку фасад здания – общее имущество.

Поэтому, во избежание возможных проблем, при возникновении каких-либо сомнений, целесообразно обратиться за разъяснениями в компетентные местные органы власти.

Перепланировка с официальным разрешением: возможности и ограничения

Имея на руках официальное разрешение на перепланировку, владелец квартиры получает широкие возможности для преобразования своего жилья, включающие в себя следующее:

• Обновление оснащения: появляется возможность заменить электроплиту газовой, установить душевую кабину вместо стандартной ванны и произвести другие подобные замены.
• Реконструкция инженерных коммуникаций: допускается внесение изменений в систему отопления, водоснабжения, газоснабжения, а также вентиляцию.
• Корректировка внутреннего обустройства: можно переносить стены и перегородки, изменять расположение оконных и дверных проемов, а также вносить изменения в конструкцию напольного покрытия.
• Трансформация стен: допускается демонтаж и возведение как межкомнатных перегородок, так и ненесущих конструкций из гипсокартона.
• Модернизация пола: разрешается изменение конструкции пола, что особенно актуально в зданиях с деревянными перекрытиями.
• Увеличение светового потока: допускается расширение или добавление новых окон.
• Оптимизация пространства: разрешено увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
• Реорганизация санитарных и кухонных зон: можно создавать или демонтировать дополнительные санузлы и кухни.

Что недопустимо при перепланировке

Наряду с возможностями, предоставляемыми разрешением на перепланировку, существуют строгие ограничения, которые необходимо учитывать:

Отопление пола: запрещено использование общедомовых систем отопления для организации теплых полов, поскольку это затрудняет выявление и устранение протечек.

Ограничения по переносу отопительных приборов: радиаторы отопления запрещается переносить на балконы и веранды.

Вертикальное расширение: недопустимо строительство лоджий и террас на вторых и последующих этажах.

Невозможность изменений в аварийном жилье.

Помимо ранее обозначенных ограничений, при проведении перепланировки необходимо соблюдать следующие строгие запреты:

Изоляция газовых зон: недопустимо объединять кухню или иное помещение с установленным газовым оборудованием с жилыми комнатами в единое пространство.

Неприкосновенность вентиляционной системы: строго запрещено изменять размеры вентиляционных каналов, а также демонтировать вентиляционные и технические короба или шахты.

Счастливая семья узаконила перепланировку (фото: shutterstock.com)

В целом, любой проект перепланировки будет отклонен, если он приводит к:

• Ослаблению конструкции здания: нарушению целостности, устойчивости или полному разрушению несущих элементов.
• Сбоям в работе инженерных сетей: некорректной работе или поломке инженерных систем и подключенного к ним оборудования.
• Ухудшению эстетики здания: нанесению ущерба внешнему виду фасада.
• Нарушению нормативных требований: несоответствию строительным, санитарным, гигиеническим нормам, правилам эксплуатации и пожарной безопасности, установленным для многоквартирных домов.

Нюансы перепланировки квартир в Москве

Регулирование перепланировок имеет региональный характер. В каждом регионе России действуют индивидуальные строительные нормы и правила. В Москве, например, ответственность за согласование проектов перепланировок возложена на Мосжилинспекцию.

Процесс легализации перепланировки в Москве, осуществляемый собственником самостоятельно, представляет собой восьмиступенчатую процедуру:

1. Получение технической документации: заказ поэтажного плана и экспликации объекта недвижимости в Бюро техинвентаризации (БТИ).
2. Подтверждение прав собственности: обращение в Росреестр для документального подтверждения законного владения квартирой.
3. Подготовка проектной документации: разработка проекта перепланировки и получение техзаключения о надежности несущих элементов здания в уполномоченной проектной компании с действующим допуском СРО.
4. Запрос разрешения на перепланировку: направление заявления в Мосжилинспекцию для получения предварительного решения о допустимости запланированных изменений.
5. Исполнение работ: реализация перепланировки строго после получения официального разрешения, выданного Мосжилинспекцией.
6. Подготовка нового техплана: приглашение кадастрового инженера для составления обновленного технического плана помещения, отражающего все произведенные изменения.
7. Инспекция выполненных работ: проведение проверки объекта недвижимости комиссией, представляющей местную администрацию, для оценки соответствия проведенных работ утвержденному проекту.
8. Получение акта приемки: оформление акта приемочной комиссии, удостоверяющего соответствие выполненной перепланировки действующим нормативам и требованиям.

Существенное новшество заключается в том, что после завершения работ по перепланировке, обязанность по подаче заявления о внесении соответствующих изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) перешла от собственника к жилищной инспекции. Ранее эта процедура производилась владельцем самостоятельно.

Процедура утверждения любой перепланировки требует разработки точной и юридически корректной проектной документации. Тем не менее, в некоторых случаях допускается упрощенный порядок согласования, основанный на эскизе. Такой вариант применим, в частности, при незначительном перемещении сантехнических приборов или при небольшом переносе ненесущих перегородок и дверных проемов в них.

Пара узаконила перепланировку (фото: shutterstock.com)

Пошаговая инструкция по законному согласованию перепланировки квартиры

В случае, когда текущая планировка жилища не отвечает потребностям владельца, её допустимо модифицировать. В частности, демонтировать одни перегородки и возвести другие. Важно учитывать, что процесс легализации перепланировки сопряжен с временными и денежными издержками, что толкает некоторых собственников на несанкционированные действия по изменению строения жилья. Иными словами, они просто производят демонтаж стен, игнорируя требования контролирующих органов и не вносят корректировки в техническую документацию.

В случае выявления факта самовольной перепланировки административными органами или управляющей организацией, они правомочны потребовать возвращения жилища к исходному плану, и это самый благоприятный исход. В более неблагоприятной ситуации возможна потеря права собственности на квартиру. Если владелец игнорирует судебное решение и отказывается привести в порядок измененные конструкции, жилплощадь может быть реализована через аукцион.

При обнаружении перепланировки в отношении владельца помещения составляется протокол об административном правонарушении за самовольную перепланировку и назначается штраф за перепланировку квартиры 2025. Размер штрафа для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 рублей.

Порядок утверждения значительно варьируется в зависимости от субъекта федерации. В столице, как уже отмечалось, оформление документации, разработка проектной документации и получение разрешения происходят в цифровом формате.

Этап 1. Определяем необходимость согласования

Прежде всего, следует установить необходимость согласования в конкретной ситуации. При планировании ремонтных работ принимайте во внимание сведения, указанные в техническом паспорте жилого помещения. Если вследствие планируемых работ какие-либо данные в техпаспорте утратят свою актуальность, то подобное изменение с высокой вероятностью потребует утверждения.

Существенное значение имеют также местные нормы и правила.

Этап 2. Заказ проекта перепланировки

В случае, если согласование всё-таки неизбежно, следующим логичным действием будет заказ проектной документации по перепланировке. Создание такого проекта может быть доверено исключительно организации, имеющей официальное разрешение на проектные работы, известное как допуск СРО. СРО (саморегулируемая организация) представляет собой, по существу, перечень квалифицированных специалистов в определённой сфере. Настоятельно рекомендуется удостовериться на официальном сайте соответствующей СРО, присутствует ли выбранная проектная организация в этом реестре.

Подготовка проектной документации варьируется по срокам от 2 до 10 дней, определяясь географическим расположением объекта и комплексностью запланированных изменений.

Этап 3. Подача документов на согласование перепланировки

Когда проект готов, необходимо собрать полный пакет документов и подойти либо в МФЦ, либо в органы местной власти, где вопросами, связанными с переустройством, занимается специальная межведомственная комиссия.

Чтобы оформить разрешения на перепланировку, важно предоставить следующий комплект бумаг:

• Проект перепланировки.
• Техзаключение о допустимости и безопасности работ.
• Заявление на перепланировку.
• Нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры.
• Документы, подтверждающие право собственности на жилье (договор долевого участия, договор купли-продажи/мены/дарения, акт приема-передачи квартиры).
• Техпаспорт или поэтажный план с экспликацией.

Переезд в квартиру с узаконенной перепланировкой (фото: shutterstock.com)

Важно подчеркнуть, что предоставление техпаспорта на квартиру и правоустанавливающих документов не является обязательным требованием. Уполномоченные органы вправе запросить эти сведения самостоятельно в цифровом формате, используя систему межведомственного обмена информацией.

На перечень необходимых документов могут воздействовать особенности помещения, его местоположение и функционального назначения.

В случае осуществления перепланировки в строении, обладающем статусом культурного наследия или исторической значимости, необходима виза от регионального органа, отвечающего за сохранность памятников культуры.

Этап 4. Работа со строительной бригадой

При привлечении команды строителей необходимо неукоснительно контролировать соответствие всех проводимых модификаций утвержденному плану. В противном случае, приёмная комиссия имеет полномочия потребовать устранения всех несоответствий.

Одобрение на перепланировку остаётся в силе в течение 12 месяцев с даты его оформления. В указанный период требуется завершить все строительные мероприятия и подать прошение о выдаче акта о завершении работ.

Празднование переезда семьей (фото:.shutterstock.com)

Этап 5. Приёмка работ и завершающий этап

По окончании работ по перепланировке собственник жилого помещения обязан проинформировать местный муниципалитет о завершении изменений и представить обновлённый техпаспорт квартиры.

Приёмку выполненной перепланировки осуществляет специальная комиссия, как правило, межведомственная. После инспекции объекта комиссия оформляет акт о завершении перепланировки и переустройства, удостоверяющий соответствие выполненных работ действующим нормам законодательства и утверждённой проектной документации.

Стоимость и сроки согласования перепланировки: что нужно знать

Ключевые финансовые издержки при легализации перепланировки обусловлены проведением технических исследований и оплатой деятельности проектных бюро. Смета расходов может значительно колебаться: от безвозмездного получения стандартного проекта в столице до существенных вложений в экспертизы и подготовку уникального проекта комплексной перепланировки в месте, признанном памятником архитектуры.

Что в отношении временных рамок, то и они обусловлены комплексностью запланированных изменений, однако в целом вся процедура, начиная с выполнения замеров и подготовки проектной документации и заканчивая внесением изменений в ЕГРН, занимает период от четырех месяцев до одного года.

Как сделать перепланировку квартиры? (видео: Москва 24 | Контент)

Также читайте, как получить налоговый вычет за ремонт квартиры в 2025 году. Чтобы получить налоговый вычет за ремонт квартиры в новостройке, нужно подать заявление в налоговые органы и доказать расходы.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.

Реклама

ИНН:

ERID: