Новый закон о счетах эскроу при продаже частных домов
Коттеджный поселок (фото: 35ust-kubinskij.gosuslugi.ru)
Теперь защита от недобросовестных застройщиков распространится не только на покупку городской, но и загородной недвижимости. Рассмотрим, как новые правила ипотеки на строительство домов через эскроу повлияют на загородный рынок.
В РФ 1 марта 2025 года начинает действие новый федеральный закон в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Он меняет форму оплаты и вводит новый финансовый инструмент — эскроу счета. Соответствующий документ был подписан главой российского государства Владимиром Путиным еще в 2024 году. До начала его вступления в силу банкам, застройщикам и гражданам давали время адаптироваться к меняющимся правилам игры на рынке ИЖС.
Что такое счета эскроу и для чего они нужны
Счета эскроу — это гарантия выполнения застройщиком обязательств перед покупателем квартиры. Это счет в банке для безопасной сделки между покупателем и застройщиком. Внесенные первым денежные средства перечисляются на счет, где замораживаются до момента, когда объект будет сдан. Таким образом, второй получает средства только после сдачи и введения новостройки в эксплуатацию, что означает надежность совершения сделки прежде всего для покупателя. Последний может не волноваться, вкладывая деньги в будущую недвижимость: если застройщик не закончит работу в срок, средства вернутся плательщику. Закон был введен в 2019 году для безопасного приобретения жилья в новостройках.
Подробнее о счетах эскроу мы писали здесь: Эскроу-счет — что это такое, для чего нужен и как открыть.
В чем суть нового закона о счетах эскроу
Новый федеральный закон с 1 марта 2025 позволяет воспользоваться эскроу-счетами в ИЖС. Однако, есть существенная разница: в строительстве домов эскроу-счета не обязательны, в отличие от новостроек. При индивидуальном жилищном строительстве заказчик и подрядчик работ договариваются между собой, как будут оплачены услуги: традиционным путем или с открытием счета эскроу.
О том, что еще ждет рынок ИЖС в 2025 году, смотрите на видео (@smart-stroy CмартСтрой)
Проведение оплаты через эскроу-счет предполагает, что подрядчик зарегистрирован в специальной информационной системе жилищного строительства. Это создает дополнительную гарантию. Еще один гарант безопасности сделки — это Агентство по страхованию вкладов (АСВ) Оно подключается к сделке и застрахует открытые для расчетов счета эскроу на сумму до 10 млн рублей.
Как это будет выглядеть на практике? Если вдруг банк, в котором открыт счет эскроу, обанкротится, то АСВ погасит сумму до 10 млн рублей. Напомню, что страховка АСВ по депозитам значительно меньше. Но так как речь идет о недвижимости, которая стоит недешево, то и страховые суммы здесь намного больше, чем в депозитах. Наличие страхования от АСВ позволяет заказчикам строительства обезопасить свои денежные средства от финансовых рисков, в том числе и от риска банкротства кредитных организаций.
Какие проблемы на рынке домов ИЖС может решить новый закон?
Эксперты, застройщики и покупатели прогнозируют, что новый закон повысит безопасность финансовых сделок в ИЖС, так как в стране уже наработана положительная практика с эскроу-счетами в многоквартирном жилищном строительстве. Законодатель обратился к этому позитивному опыту — в многоэтажном строительстве такие механизмы успешно применяются с 2019 года. С 2022 года они применялись и в сфере индивидуального жилищного строительства, но лишь относительно коттеджных поселков, а не отдельных частных домов.
Уровень финансовой безопасности сделок с момента начала использования счетов эскроу в многоквартирном строительстве значительно повысился, поэтому можно ожидать аналогичный эффект и в случае со счетами эскроу в ИЖС.
Покупатели строящихся частных домов получают гарантии, что подрядчик не исчезнет с деньгами, не построив дом. Денежные средства, которые должны быть выплачены подрядчику, замораживаются на специальном счете. Подрядчик получит к ним доступ лишь после завершения строительных работ и подписания акта приемки-передачи строительного объекта.
О том, что расширилась возможность использования маткапитала на эскроу-счета для ИЖС мы писали в статье Расширение возможностей: маткапитал на эскроу-счета для ИЖС.
И объясняли, как получить ипотеку на строительство дома и покупку участка, в предыдущих материалах: Как получить ипотеку на строительство дома и покупку участка?
Какие механизмы защиты интересов потребителей предусмотрены
Главным механизмом защиты интересов заказчиков жилищного строительства выступает замораживание выплаченных ими денежных средств на счетах эскроу до момента завершения строительства. Это означает, что подрядчик, пока не сдаст объект, не сможет воспользоваться данными денежными средствами. Если объект не будет завершен по вине подрядчика, то заказчик заберет денежные средства.
Естественно, возникает вопрос, какие финансовые ресурсы в случае заморозки денег заказчиков на счетах эскроу будут использовать компании или индивидуальные предприниматели — застройщики. Во-первых, они могут осуществлять строительство дома за счет собственных средств, а затем компенсировать затраты со счета эскроу.
Схема такая — предприниматель или организация оплачивают покупку материалов и проведение строительных и отделочных работ из своих денег. Затем они предъявляют подтвержденные расходы в банк и после сдачи объекта в эксплуатацию получают средства со счета деньги заказчика.
Во-вторых, что еще более вероятно, будут привлекаться кредитные средства в виде проектного финансирования. Подрядчики будут обращаться в российские банки за получением кредитов на выполнение строительных работ, а затем эти средства будут компенсироваться со счетов эскроу. Однако такой подход может привести к определенному увеличению стоимости проведения строительных и отделочных работ. В этом случае дома могут подорожать. Такое развитие событий часть покупателей точно не устроит. Но, с другой стороны, у многих заказчиков появится уверенность, что их средства останутся нетронутыми. Если подрядчик не выполнит свои обязательства, то, по крайней мере, деньги уцелеют. Застройщик в такой ситуации рискует больше — не сдав объект в эксплуатацию, он сам «попадает» на кредитные или собственные средства.
Прогноз по развитию ситуации на рынке в связи с новым законом
Вступление в силу закона о счетах эскроу в индивидуальном жилищном строительстве ожидаемо приведет к увеличению объемов строительства частных домов и росту спроса на них.
Объясняется это сразу двумя основными факторами. Во-первых, возрастет убежденность потенциальных заказчиков в безопасности заключения договоров о строительстве частных домов с подрядчиками. Счета эскроу будут выступать гарантией безопасности выполнения подрядчиками взятых на себя обязательств.
Во-вторых, банки начнут более охотно выделять ипотечные кредиты на строительство и приобретение частных жилых домов. Это, в свою очередь, простимулирует рост спроса на индивидуальное жилье, о котором мечтают многие россияне, но не имеют возможности его приобрести по причинам сложности ипотечного кредитования и неуверенности в безопасности взаимодействия с подрядчиками.
В то же время, поскольку компании-застройщики будут строить дома преимущественно за счет привлечения кредитных средств, возникают и риски. Во-первых, это безусловный риск подорожания стоимости индивидуальных жилых домов на рынке недвижимости. Тем более, что теперь облегчится и процесс выдачи ипотечных кредитов на их приобретение. До последнего времени банки охотнее выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир, а не домов. Но текущие изменения могут повлиять на кредитную политику российских финансовых организаций.
Во-вторых, не исключено, что в попытках сократить срок выплаты процентов по банковским кредитам, многие компании или предприниматели, выступающие в качестве подрядчиков, начнут проводить строительство ускоренными темпами. Это может быть сопряжено с рисками в плане качества строительных материалов и проводимых строительных работ, соответствия их требованиям техники безопасности и так далее.
В этой связи заказчикам предстоит быть более внимательными. Но и здесь счета эскроу выступают в качестве гарантии: если недочеты при работе подрядчика будут обнаружены, то денежные средства он не получит до тех пор, пока не устранит очевидные недостатки. Подрядчикам придется быть более добросовестными при проведении работ. Иначе есть шанс не только не получить деньги за проведенные работы, но и оказаться в ситуации наличия огромной задолженности перед банком. Ведь не секрет, что многие работы застройщики проводят «в кредит», с привлечением заемных средств банков.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
