Налогообложение зарубежной недвижимости: российские правила для доходов

Владение недвижимостью за рубежом само по себе не облагается налогом в России. Главное, что интересует отечественные налоговые органы, – это доход, полученный от такой недвижимости. Чаще всего речь идет о прибыли от продажи или сдачи жилья в аренду.

Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами России, обязаны платить налог с доходов от зарубежной недвижимости по ставке 13% или 15%. Важно отметить, что российские ИП и самозанятые уплачивают налоги с иностранных доходов по своим особым правилам.

Продажа зарубежного жилья: сроки владения и налог

По общему правилу, доход от продажи зарубежной недвижимости не облагается налогом в России, если соблюдены следующие минимальные сроки владения:

• 3 года: для жилья, полученного по наследству, в дар, или по договору пожизненного содержания с иждивением.
• 3 года: для единственного жилья, которым владеет налогоплательщик (это правило действует с 1 января 2020 года).
• 5 лет: для всех остальных случаев (недвижимости, не подпадающей под предыдущие пункты).

Эти правила касаются исключительно жилых помещений. Если же продается недвижимость, предназначенная для коммерческого использования, или не соблюдены указанные сроки владения, то полученный доход подлежит декларированию в России и налогообложению по ставке подоходного налога.

Как пересчитываются доходы в валюте?

Все налоговые расчеты в России производятся в рублях. Поэтому, если вы получили доход в иностранной валюте, например, от продажи недвижимости, он будет пересчитан в рубли по курсу Центрального банка на день фактического поступления денежных средств на ваш счет.

Особенности налогообложения зарубежной недвижимости: тонкости и возможности

(Фото: freepik www.freepik.com)

Помимо стандартных доходов от продажи или аренды, существуют и другие нюансы, касающиеся налогообложения зарубежной недвижимости для российских резидентов.

Материальная выгода от экономии на процентах по займу:

Ещё одним видом дохода, подлежащим налогообложению, является материальная выгода, полученная от экономии на процентах по кредиту. Такая выгода возникает, если:

• Заемщик и кредитор являются взаимозависимыми сторонами.
• Пониженная процентная ставка по займу расценивается как материальная помощь или как зачёт долга кредитора перед заемщиком за переданные товары, выполненные работы или оказанные услуги.

В таких случаях ставка налога на доход с экономии на процентах составляет 35%. Если вы получили такую выгоду при займе на покупку недвижимости у нерезидента, необходимо самостоятельно подать налоговую декларацию в российскую налоговую службу.

Двойное налогообложение: как избежать лишних платежей

При операциях с зарубежной недвижимостью возникает риск двойного налогообложения, так как доходы могут облагаться налогом как в стране расположения объекта, так и в России. Однако эту проблему можно решить благодаря соглашениям об избежании двойного налогообложения (СОИДН).

Как работают СОИДН:

Россия заключила двусторонние соглашения с множеством стран, цель которых – предотвратить двойное налогообложение. Эти соглашения периодически пересматриваются и обновляются.

Согласно СОИДН, налог, уже уплаченный за рубежом, может быть зачтён в России при расчёте налоговых обязательств. Как правило, доход от недвижимости сначала облагается налогом в стране ее местонахождения.

• Если ставка налога за рубежом ниже российской (13%): В российский бюджет необходимо доплатить только разницу.
• Если ставка налога за рубежом выше российской: В России ничего доплачивать не нужно. Однако, переплата также не подлежит возврату.

Процедура зачёта налога:

Для зачёта уплаченного за рубежом налога необходимо подать налоговую декларацию в российскую налоговую службу. К декларации следует приложить документы, подтверждающие сумму полученного дохода и фактически уплаченного налога за границей.

Что, если СОИДН нет?

В случае отсутствия СОИДН с конкретной страной, владельцу недвижимости, к сожалению, придётся уплачивать налог с дохода как за рубежом, так и в России без возможности зачёта.

Снижение налоговой базы: уменьшаем доход от продажи

Российские налоговые резиденты могут воспользоваться налоговыми льготами и уменьшить налогооблагаемый доход при продаже зарубежной недвижимости, так же как это возможно с российской недвижимостью.

Учёт расходов:

Полученный доход можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости. При подаче декларации необходимо предоставить подтверждающие документы.

Имущественные налоговые вычеты:

При отсутствии документов, подтверждающих расходы, можно применить имущественный налоговый вычет:

• 1 миллион рублей – при продаже жилой недвижимости.
• 250 тысяч рублей – при продаже иного имущества.

Использование этих механизмов позволяет значительно снизить налоговую нагрузку при операциях с зарубежной недвижимостью.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.

Реклама

ИНН:

ERID: