Где лучше покупать курортную недвижимость? Что выбрать Сочи или Аланья

Сегодня один из самых частых вопросов, который мы слышим от покупателей курортной недвижимости: где выгоднее и разумнее приобрести апартаменты — в Сочи или в турецкой Аланьи? Мнений по данному вопросу много и достаточно сложно сделать правильный выбор. Чтобы разобраться, мы обратились к эксперту по курортной и инвестиционной недвижимости Александру Землянко, который много лет консультирует инвесторов и работает с объектами как на Черноморском побережье России, так и в Средиземноморье.

Почему именно Сочи и Аланья?

Эти два города чаще всего оказываются в поле зрения российских покупателей. У них много общего: море, тёплый климат, развитая туристическая инфраструктура. Но есть и принципиальные отличия.

Сочи — главный курорт России, куда ежегодно приезжает более 8 миллионов туристов. Здесь развит не только пляжный отдых, но и зимний туризм. В Сочи проходит большое количество деловых мероприятия испортивных событий.

Аланья же больше ориентирована на летний отдых и часто ассоциируется с пляжами и морем. При этом Сочи остаётся внутренним направлением без визовых и валютных рисков, Аланья привлекает просторными апартаментами, мягким среднеземноморским климатом и недорогими свежими фруктами и овощами.

Для того, чтобы сделать правильный выбор, выделим три основных подхода или стратегии, которые используют покупатели недвижимости. Это такие стратегии, как, получение пассивного дохода, покупка для собственного постоянного проживания или временного - «дачи у моря», и рост капитала. Отмечу, что есть еще запросы на стратегию смешанного формата, когда покупатели планирую использовать недвижимость и для личного использования и для получения дохода от сдачи в аренду и для капитализации.

Разберем каждую стратегию подробнее

Долгосрочный пассивный доход от сдачи в аренду

Это стратегия, наиболее популярна и, по мнению эксперта Александру Землянко, можно наблюдать , более 70% инвесторов, ориентируются на покупку с долговременным владением, минимум 5-7 лет, для получения стабильного пассивного дохода. Ключевое здесь именно «пассивный» доход, когда апартаментами управляет отельный оператор или управляющая компания.

Так же Александр отмечает, что покупку и сдачу апартаментов самостоятельно я не рассматривает , как пассивный доход, т.к. в этом случае, процесс сдачи в аренду превращается в достаточно активный бизнес, который возможно вести, если покупатель проживает постоянно вблизи купленных апартаментов и располагает временем, навыками и возможностью самостоятельно управлять своей недвижимостью. Такие запросы, конечно-же, бывают, но это больше исключение.

Если мы говорим про Аланью, то на первый взгляд может показаться, что Турция принесет больший доход: просторные апартаменты и привлекательные цены позволяют рассчитывать на хороший поток арендаторов. Однако, здесь есть подводные камни.

Фото: предоставлено экспертом

В Аланье основной доход приходится на летний период. История с Аланьей – это история про отдых. Большинство туристов приезжают по системе «всё включено» и предпочитают отели, где есть питание, уборка и сервис.Отели пользуются хорошим спросом, т.к. они имеют полноценную внутреннюю туристическую инфраструктуру, зачастую собственные пляжи, бассейны, СПА и относительную безопасность. Апартаменты же чаще выбирают, как бюджетный вариант отдыха, семьи или те, кто планирует жить дольше месяца. Кроме того, в Турции есть законодательные ограничения на сдачу апартаментов посуточно. В результате мы видим, что краткосрочная аренда апартаментов в Турции проигрывает отелям, а среднесрочная сдача (на 1–3 месяца) приносит меньший доход.

Для сравнения, примеры стоимости месячной аренды

Так, полноценные апартаменты, формата 1+1 (спальня+ кухня-столовая), площадью 50-60 кв.м., в апарт-комплексе с бассейном, СПА, небольшим тренажерными залом и в шаговой доступности до моря, летом сдаются в пределах 700 – 1000 евро. В межсезонье – в пределах 500-600 евро, а в зимний период около 400 евро. При этом, 2-3 месяца в году, совокупно, апартаменты могут простаивать без арендаторов.

Если рассматривать долгосрочную аренду, от года, то такие апартаменты сдаются в среднем за 500 – 600 евро в мес.

Такие цифры могут говорить о чистой доходности от 3% до 5% в год и в апарт-комплексах, где разрешена сдача апартаментов в аренду.

В Сочи картина иная. Здесь доход распределяется более равномерно.

Апартаменты достаточно легко сдаются посуточно, если мы рассматриваем туристические локации и в шаговой доступности от моря, т.е. в схожей с Аланьей.

Летом ставки на аренду апартаментов у моря достигают 9–12 тысяч рублей в сутки, в межсезонье — около 4,5–5,5 тысяч. При загрузке 90% летом и 65% зимой общая выручка по студии в апарт-комплексе может составлять 1,8–2 миллиона рублей в год, а чистая доходность — порядка 8–10%. Плюс у Сочи есть преимущество зимнего сезона: приезжают лыжники и бизнес-туристы, что сглаживает сезонные колебания. При этом, мы говорим про апартаменты, площадью 25-30 кв.м. и стоимостью, в 1,5 – 2 раза, превышающую стоимость апартаментов в Аланье.

Фото: предоставлено экспертом

Вот наглядный пример расчета:

Сочи, пример студии 30 м², цена покупки 18 000 000 руб.

Показатели рынка и средние ставки для качественных апартаментов с профессиональной управляющей компанией:

• Лето (120 дней): средняя цена за ночь 8 000 руб., загрузка 90%, доход 864 000 руб.
• Межсезонье (245 дней): средняя цена за ночь 5 000 руб., загрузка 65%, доход 795 000 руб.
• Дополнительно (праздники, мероприятия): 100 000 руб.

Общий доход: 1 759 000 руб.

Управление и обслуживание (30%): 527 700 руб.

Чистый доход: 1 231 300 руб.

Чистая доходность: 8,5%

Алания, квартира 1+1, цена покупки €105 000 ≈ 10 342 500 руб.

Для Турции мы рассматриваем среднесрочную аренду, так как краткосрочная посуточная сдача часто требует лицензий или согласия всех соседей и не всегда приносит доход:

• Высокий сезон (лето, 4 месяца): средняя месячная ставка €700 ≈ 68 950 руб., доход за 4 месяца 275 800 руб.
• Межсезонье (8 месяцев): средняя ставка €450 ≈ 44 325 руб., загрузка 50%, доход 177 300 руб.

Общий доход: 453 100 руб.

Управление и обслуживание (25%): 113 275 руб.

Чистый доход: 339 825 руб.

Чистая доходность: 3,3%

Если купить дешевле (например за €80 000 ≈ 7 880 000 руб.), доходность растёт до 4,3%, но сезонность и зависимость от туристов остаются высокой.

Какой вариант все таки выбрать

Сочи выглядит более предсказуемым вариантом с более привлекательной доходностью, тогда как Алания может предложить лишь более низкий входной порог для инвестиций. Но есть один важный момент – это бюджет на покупку. Если у инвестора есть 10 млн.руб, то он легко может купить приличные апартаменты в Аланье, а для Сочи потребуется привлекать ипотечный кредит, примерно в таком-же размере. Платеж по кредиту будет компенсироваться доходом от аренды и потенциально, доходность по Сочи и Аланье сравняются. И выбор уже будет на основании других фактов, в том числе капитализации, т.е. прогнозом изменения цен, на период от 5 до 10 лет и потенциальным доходом при продаже в будущем.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.

Реклама

ИНН:

ERID: