«Изменения в законодательстве о долевом строительстве в 2025»
фото: strop-kubani.ru
В Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в конце 2024 года были внесены очередные кардинальные изменения. Рассмотрим, как они повлияют на права и обязанности как дольщиков, так и застройщиков.
Предисловие
Некоторые россияне полагают, что приобрести объект недвижимости у застройщика выгоднее, чем купить квадратные метры на вторичном рынке. На мой взгляд, это спорно, так как стройка — дело рискованное, длится несколько лет и не исключен риск превращения в долгострой, как и риск банкротства компании-застройщика. При этом срок, на который строительная компания может опоздать со сдачей объекта, в законе не оговорен.
Сроки сдачи готового объекта жилой недвижимости, приобретенного участником долевого строительства (дольщиком) у застройщика, прописаны в договоре между сторонами. Сроки, надо сказать, изначально берутся с запасом. Если по каким-то причинам застройщик не успевает уложиться в оговоренный интервал времени, то он должен направить в адрес дольщика уведомление и дополнительное соглашение об изменении сроков.
Я не рекомендую подписывать подобные документы об увеличении сроков, так как это снимает ответственность с застройщика, ведь покупатель соглашается продлить срок завершения строительства.
На протяжении последних лет Правительство РФ шло на уступки строительным компаниям, тем самым поставив стороны застройщиков и дольщиков фактически в неравное положение, так сказать, «развязав руки» первым.
Так, весной 2022 года перестали взыскиваться неустойки, штрафы, убытки, на которые могли ранее претендовать дольщики, а также были предоставлены отсрочки застройщикам для исполнения судебных актов. Осталось за скобками то, что дольщики несут расходы во время затягивания сроков сдачи жилья — одни платят арендную плату за съем, другие — взносы по ипотеке.
На ответственность за нарушение сроков сдачи объектов в настоящий момент наложен мораторий. Изначально он был ограничен концом 2022 года, но неоднократно пролонгировался. В настоящий момент запрет продлен до 30 июня 2025 года включительно (Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916).
Собственные стандарты застройщика при отделке — влияние на качество
В обязанность застройщика входит передача квартиры покупателю после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Недвижимость должна соответствовать условиям договора, проектной документации и строительным нормам.
Существует федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ. В соответствии с этим законом Правительство РФ утверждает перечень национальных стандартов и свод правил, например:
- СП 29.13330.2011 «СНиП 2.03.13-88 «Полы»
- СП 31.13330.2012. «СНиП 2.04.02-84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения»
- СП 32.13330.2012 «СНиП 2.04.03-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения»
- СП 52.13330.2011 «СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение»
- СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»
Хочу заметить, что требования к строительству — это не одно и тоже, что требования к отделке. Также различают требования обязательные и рекомендательные.
Например, ГОСТ Р 52059-2003 предусматривает стандарты ремонта квартиры. Принятые нововведения исключили обязательность для объекта, передаваемого дольщику, соответствовать единым требованиям техрегламентов по отделке. С весны 2025 года застройщиков наделили правом использовать в качестве эталонных — собственные стандарты качества при отделке помещений. Но при этом на них распространяется ряд существенных ограничений. Первое — стандарты необходимо внести в договор и, соответственно, они будут зарегистрированы в Росреестре как обязательный пункт договора. Второе — они должны быть не ниже минимальных, установленных Минстроем России.
Собственные стандарты застройщиков: обязанность или право
Как это будет применяться на практике, пока неясно. В известной сказке про трех поросят каждый из них построил дом, соответствующий по его мнению, строительным нормам.
Кроме дольщиков, стандарты застройщиков должны быть доступны и экспертам, которые будут проводить экспертизы, чтобы сделать объективные и полные выводы о соответствии, либо несоответствии возведенного жилья.
В период действия моратория (с марта 2022 года) дольщиков частично ограничили в правах. С одной стороны, подобные действия способствуют развитию строительной отрасли. С другой — необходимо не забывать, что застройщик ведет строительство за счет денежных средств дольщика и несет перед ним полную ответственность за качество построенного жилья и сроки сдачи объектов.
Специалисты в области недвижимости активно дискутировали из-за одной ситуации — один из крупнейших застройщиков, видимо, забыл об обязанностях и, помня только о правах, направил не куда-нибудь, а сразу в Генеральную прокуратуру РФ, обращение о «потребительском экстремизме». Дескать, дольщики взыскивают с застройщиков средства в связи с некачественной, по их мнению, постройкой и отделкой квартир.
Экспертное сообщество было удивлено, что застройщик, видимо, был не в курсе, что мнение дольщика не имеет доказательственной базы для судей в спорах по взысканию стоимости за устранение недостатков в строительстве и ремонте жилья. Наличие недостатков и их оценка определяются экспертным заключением.
Также застройщик критически оценил деятельность юристов, которые, по его мнению, склоняют граждан к подаче подобных исков.
Таким образом, крупнейший застройщик, вместо того, чтобы сделать выводы о качестве своего строительства и отделки, обвинил клиентов–дольщиков, которые надлежащим образом выполнили договорные обязанности в части выплаты финансового вознаграждения за квартиры. То есть дольщик, по мнению застройщика, должен довольствоваться уже тем фактом, что жилье построили и в каком-бы то ни было виде — сдали.
Застройщики вообще нередко злоупотребляют своими правами. Такое, например, случается, когда вносятся изменения в проектную документацию на стадии строительства, или когда удешевляют используемые материалы. При этом строительная компания понимает меру своей ответственности, но при этом между риском получить судебный иск от дольщика с требованием устранить недочеты и возведением жилых домов по всем нормам и правилам, выбирает первое. Поэтому чаще всего требования со стороны владельцев построенной недвижимости об урегулировании в досудебном порядке остаются без удовлетворения. Единственная возможность для покупателей получить квартиры с характеристиками, прописанными в ДДУ (договор долевого участи), это обратиться в суд.
В суде при рассмотрении дела чаще всего назначается строительная экспертиза. Основной задачей эксперта является фиксирование перечня недостатков квартиры, установление причин их возникновения, определение стоимости и способов устранения. Также в вопросах экспертам, которые ставит суд при назначении экспертизы, есть вопросы на соответствие строительным и техническим нормам и правилам, условиям ДДУ, проектной документации. О каких новых стандартах будет идти речь с 1 марта 2025 года?
Ранее срок гарантии на строительные работы от застройщика составлял пять лет, затем он был сокращен до трех, сейчас — до года. Нагрузка на суды вновь возрастет. Застройщики не хотят урегулировать спорные вопросы в досудебном порядке, а с появлением новых стандартов это станет практически невозможным.
Ограничения размера суммы по взысканию убытков: чего ожидать
Изменения в законе ограничили сумму компенсации, которая доступна покупателю недвижимости по ДДУ в случае, если экспертной оценки установлено, что отделка квартиры не соответствует нормам застройщика. Но сумма не большая. Всего 3% от стоимости жилья, прописанной в договоре. Да, законодатели оставили формулировку, согласно которой застройщик по собственной инициативе может предусмотреть и обозначить в договоре сумму, превышающую этот ограничитель. Но сомневаюсь, что застройщики готовы будут пойти на такое «благородство».
Сумма, которая будет рассчитана как 3% от стоимости жилья, может оказаться недостаточной для покрытия расходов на самостоятельное доведение жилья до нормативного с устранением тех проблем на объекте, которые оставил после себя застройщик. Тем более, характер этих недочетов может разниться — они могут быть как незначительными, так и требующими больших вложений сил и средств. А с учетом фактора времени и увеличения стоимости материалов и отделочных работ, это и вовсе становится невыгодным для покупателя, так как процент неустойки считается от фиксированной стоимости квартиры на дату покупки.
Возможно, имеет смысл заложить в договор также индексацию стоимости устранения недостатков на величину инфляции. Тем более, если сроки сдачи объекта застройщиком нарушены в большую сторону, а дольщик не имеет права получить неустойку за это (так как действует мораторий), получается, что покупатель несет двойные убытки. Мне кажется, что эта ситуация все-таки требует пересмотра в сторону расширения прав дольщиков и возвращения, как минимум, возможности для получения компенсаций за затянутые сроки строительства.
До июля 2024 года отношения «застройщик — дольщик» регулировались в том числе законом о «Защите прав потребителей». Но законодатель исключил эту возможность.
На данный момент для понимания, как будут применяться положения закона о трехпроцентной компенсации, не хватает правоприменительной практики. Первые судебные разбирательства покажут, на чью сторону — застройщика или покупателя, склоняют ситуацию новые законодательные нормы. В законе указано, что данное изменение применяется к договорам, заключенным до 1 января 2025 года и применяется в части прав и обязанностей, возникших после 1 января 2025 года. То есть, если объект передан до 1 января 2025 года и претензия об устранении недостатков была направлена тоже до этого числа, то подлежит применению закон в старой редакции.
Но как быть, если застройщик не устранил недостатки в 2024 году и дольщик просит взыскать стоимость устранения недостатков после 1 января 2025 года? Четких разъяснений на этот счет пока нет, поэтому юристы ждут первую судебную практику.
Также рекомендуем к прочтению материал Юрий Королев: «В какую недвижимость инвестировать, чтобы жить в комфорте и получать прибыль».
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
Ва
Ан
Получается дольщики никак не защищены и сейчас в случае прецедента с застройщиком вынуждены отстаивать свои права, (которые, как Вы пишите по закону о защите прав потребителей перестали действовать еще в июле прошлого года) через суд?! Абсурдная ситуация.
Ва