Дом Наркомфина: от нежелательной собственности до премиального жилья

Агент недвижимости Александр Дьяченко рассказал об эволюции продажи квартир в Доме Наркомфина. Как в 90-х он с трудом продавал тамошнее жилье, и каким востребованным дом оказался потом.

Предыстория

Дом Накомфина (Народного Комиссара Финансов СССР) представляет собой историко-архитектурный артефакт, построенный в 1930 году по проекту архитектора Моисея Гинзбурга. Это дом-сообщество и первый мировой эксперимент, впоследствии превратившийся в утопию. Предполагалось, что в этом доме должны были счастливо проживать все сотрудники финансового комиссариата СССР.

«Дома-коммуны вместо хаты, массовым действием заменяйте МХАТы»!

Никаких буржуазных рельефов, лепнины и прочих канделябров. Когда Гинзбург представил план дома на пленуме Стройкома СССР, он очень понравился тогдашнему председателю народного комитета финансов Николаю Милютину. Сам он по образованию тоже был архитектором. Николай Александрович сразу все одобрил и решил по проекту Гинзбурга построить дом для сотрудников своего комитета. Чтоб все жили дружной семьей под одной крышей.

Дом Наркомфина также упомянался в статье «Маркетинговые тренды недвижимости на 2025».

Начало

Я познакомился с Домом Наркомфина в 90-х, когда у меня на продаже появилась квартира оттуда. Тогда Дом Наркомфина казался чем-то странным. Квартиры выглядели неуютными и сам дом тоже. Дело в том, что каждое время предполагает свое жилье. И идеи дома-коммуны шли вразрез с пониманием красоты и богатства в 90-х. Отсутствие кухонь и сама идея жить всем вместе — не находила понимание у публики того времени. Кроме того, квартиры были в основном служебные, и их было сложно приватизировать, чтобы продать.

Вторая встреча с Домом Наркомфина была, когда внук автора дома Наркомфина Моисея Гинзбурга — Алексей Гинзбург, руководитель архитектурной мастерской «Гинзбург Архитектс» собрался реконструировать этот дом. Он организовал презентацию, которую я посетил. Мы познакомились и разговорились относительно концепции дома. Я поделился своей неудачной историей продажи в конце 90х. И дальше мы говорили о том, что время изменилось. И что сейчас точно пришло время восстановить этот памятник архитектуры, который в нынешнем контексте точно смог бы найти понимание у состоятельной аудитории. Алексей как раз сказал, что ищет инвестора и хочет восстановить архитектурное наследие, созданное его дедом.

Реконструировать и возвращать к жизни такие дома довольно сложно и дорого. Это непростая затея, и не всегда ясно, какой будет коммерческий выхлоп. Впрочем, с Домом Наркомфина успех был очевиден. Дом хорошо знали. И в итоге, реконструкция (новое прочтение) Дома Наркомфина оказалась очень востребованной на рынке.

Продажи

После реконструкции в 2017 году дом был мгновенно распродан. У меня были покупатели, которые даже не успели приобрести объекты, и в дальнейшем мы искали эти квартиры на вторичном рынке. Дом попал в свою нишу. И безусловно, покупателем он был интересен не просто как здание в центре, а как историко-архитектурный объект, что определенно сказывалось на марже.

Планировка

Когда мы говорим «дома-коммуны», то имеем ввиду не коммунальные квартиры с общими «благами цивилизации»: туалетом, ванной и кухней. Мы имеем ввиду, что в этих домах живут люди, которых объединяет одна общая идея. Планировки домов отражают ту жизнь, которую вели ее обитатели-коммунары. Если мы посмотрим на другой памятник конструктивизма того времени Дом на Набережной — улица Серафимовича 2, то тоже обнаружим там очень маленькие кухни. Просто крохотные.

Казалось бы, большая кухня в советское время считалась элементом престижа.
Кухня представляла собой полноценную комнату, где было принято собираться, встречаться и вести «кухонные» разговоры. Не в гостиной, а именно на кухне устраивались кухонные посиделки.
Но в упомянутых домах предполагалось, что готовили кухарки. Вот такой не совсем коммунистический нюанс!

Сейчас мы не можем себе представить квартиру без кухни. В современном Доме Наркомфине с кухней сейчас все в порядке. Грамотный архитектурный подход смог сделать дом комфортным для современного контекста жизни.

Аудитория

Покупателей я бы охарактеризовал как энергичных людей, которые ценят вечное и готовы переплачивать за уникальные продукты. Второго дома Наркомфина нет — и это является ключевой характеристикой целевой аудитории. Они готовы заплатить больше за уникальность, даже если в некоторых аспектах это может означать меньшее количество удобств. Впрочем, в Доме Наркомфина с точки зрения комфорта всё продумано и реализовано просто замечательно.

Сегодня, если бы ко мне обратился человек с просьбой продать квартиру в Наркомфине, я бы постарался его отговорить. Цены там только будут расти.
Но если нужно гипотетически порассуждать о цене, то она может быть любой. Я знаю, как правильно позиционировать такое жилье, поэтому цена может быть очень высокой.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom