«Инвестируйте в курортную недвижимость и получайте доходность до 20% годовых». Такие рекламные предложения от застройщиков и риэлторов звучат привлекательно. Но так ли это на самом деле? Александр Землянко, эксперт с более чем 23-летним опытом работы в сфере инвестиций, основатель юридического сервиса «ДомЭксперт» расскажет, почему «до 20%» — это уловка продавца. Берите на заметку рабочие инструменты, которые помогут оценить инвестиционный проект.

Откуда берутся «до 20%»? Разбираем маркетинговые расчеты

Если вы хоть раз интересовались инвестициями в курортную недвижимость, то наверняка слышали волшебные цифры: «Доходность до 20% годовых!». Я, как эксперт, уже по этой фразе понимаю, что перед нами красивая реклама.

Чтобы предложить рынку инвестиционный объект, застройщик предлагает доходность выше, чем другие. Большая часть предложений по доходности находится в пределах 12-15% годовых. Поэтому застройщик формирует более привлекательное предложение и показывает расчет по будущей доходности до 20%.

Например, моему клиенту презентовали гостиничный комплекс с доходностью 18,6%. Когда мы пересчитали цифры с учетом корректной средней загрузки (не 90%, а 65–70%), реальных среднегодовых ставок и обязательных расходов, то получили доходность 7% чистыми. Это — реалистичный сценарий. При худшем раскладе доходность составит 4,5-5 %.

Почему обещанная доходность не соответствует реальной?

Потому что маркетинг — это про эмоции. Застройщикам и агентствам важно привлечь внимание и показать, что вложение «работает». А уже потом (если клиент начинает задавать вопросы) начинают раскладывать все по полочкам. Но и в этом случае стараются подогнать цифры так, чтобы показать максимальную доходность.

Сделаю важное замечание — не все продавцы курортной недвижимости обманывают. Есть отели и апарт-комплексы, где доходность достигает 12%.

Рум-тур по одному из проектов апарт-отеля на берегу Черного моря смотрите на видео:

(Видео предоставлено экспертом)

Какие расходы не озвучивают при продаже?

Когда мы говорим о доходности, важно смотреть на чистый доход. Большинство рекламных презентаций строятся по простой формуле:

Доходность = (средняя цена за сутки × загрузка × 365 дней).

В расчетах не учитываются расходы, которые съедают существенную часть выручки.

Расходы при сдаче в аренду курортной и инвестиционной недвижимости

1. Управляющая компания или отельный оператор

Если вы не собираетесь самостоятельно искать гостей, заселять, убирать, ремонтировать технику, менять мебель, стирать постельное белье, то вам нужна управляющая компания (УК).

Услуги управляющих компаний по Сочи оцениваются в 30%-70% от выручки. Договором управления определяется, что компания берет на себя: маркетинг, общение с клиентами, заселение, уборку, решение бытовых задач. Коммунальные платежи, косметический и капитальный ремонт, как правило, не включены в услуги. Если УК берет 30%, то еще 20-40% от выручки готовьтесь оплачивать за технические расходы по ремонту и амортизации апартаментов, услуги сервисов бронирования, коммунальные платежи и т.д. Также нужно учитывать расходы на покупку расходных материалов: чистящие средства, шампуни, мыло, белье, полотенца, посуда и т.д.

Если УК озвучивает 70%, то оставшиеся 30% — это реальная чистая прибыль, с которой останется только заплатить налог. При этом договором управления может быть определен еще и гарантированный платеж. Это свидетельство того, что такой апартамент достоин внимания, в том числе и для дальнейшей перепродажи.

Когда застройщик не включает в расходы услуги УК, это значит, что у покупателя апартаментов есть опция — сдача апартаментов самостоятельно. Это позволит увеличить доход и сэкономить до 50% расходов на УК.

Но сдача апартаментов без управляющей компании чаще имеет более низкую доходность. Исключения — случаи, когда собственник профессионально занимается маркетингом и контролем за бронированием.

2. Комиссии сервисов бронирования

Если вы планируете сдавать апартаменты самостоятельно через сервисы, то комиссия составит 10–20% стоимости каждой брони. Не все УК включают эти расходы в договор управления.

3. Коммунальные платежи и техническая эксплуатация

Водоснабжение, электричество, интернет, вывоз мусора, охрана, косметический ремонт — расходы, которые полностью или частично могут быть включены в список услуг УК. Также учитывайте расходы по уборке и обслуживанию общей территории комплекса, ремонту мест общего пользования, содержанию бассейнов, газонов, стрижку кустов и т.д. Например, в современных апарт-отелях, плата за обслуживание может доходить до 150–250 руб/кв. м в месяц.

4. Амортизация, капитальный ремонт, налоги

Про эти расходы вообще никто не говорит. Капитальный ремонт, износ мебели и техники, налог на имущество, налог на доходы с аренды — эти статьи расходов возникают не сразу, но со временем будут иметь существенный вес.

О том, что цены на новые квартиры в Сочи станут выше московских в 2025 году и про первый в России искусственный остров у берегов Черного моря за 1 триллион рублей мы писали в статьях.

Сезонность: почему реальные доходы ниже маркетинговых расчетов

Курортная недвижимость в России — это сезонная история. Основная масса туристов едет к морю с конца мая по середину сентября. Пиковая загрузка в июле и августе близка к 90–95%.

Поделюсь статистикой из отчетов УК за 2024 год по апарт-отелям Сочи и Лазаревского района. Загрузка в июле и августе, в среднем, доходит до 92%, но уже в сентябре падает до 68%. Дальше продолжается просадка: октябрь — 45%, ноябрь — 28%, январь — 36% , февраль–март — 27%.

Цена за ночь тоже падает: если летом объект сдается по 8–12 тыс. руб., то в январе-феврале цена может упасть до 2–3 тыс. руб.

Для примера возьмем студию 25-27 кв. м в обычном апарт-отеле в Сочи. Рассчитаем реальную загрузку: лето (июнь-август): 90%, бархатный сезон (сентябрь): 65%, остальное время (октябрь-май): 35%.

Реальная средняя цена за номер: лето: 8 тыс. руб. в сутки, сентябрь: 6 тыс. руб. в сутки, зима и весна: 2,5-3 тыс. руб. в сутки.

Годовая выручка: 1,7-2,0 млн руб. С учетом расходов чистая прибыль — 800-900 тыс. руб. в год. Доходность — не более 7% годовых. Приобрести такой гостиничный номер можно за 14-18 млн руб.

Локация: почему одни и те же апартаменты могут показывать разную доходность?

В презентациях апарт-отелей мы часто видим красивые фасады студий 27–30 кв. м у первой береговой, с дорогим ремонтом и под будущим управлением известного отельного оператора. Но один апарт-комплекс будет давать 10% чистой доходности, а другой — едва вытянет 4–5%, а то и уйдет в минус. В чем разница? В локации.

Рассмотрим основные факторы понятия «локация». Первый — это «первая береговая линия». Здесь важно знать, что не вся «первая линия» — одинаково ценная.

Одно дело, когда комплекс находится на набережной в Адлере, другое — в удаленной бухте без подъезда, пляжа и инфраструктуры. Покажу реальные цифры по двум студиям площадью 25 кв. м:

• Первая — в Имеретинке, 5 минут до пляжа, инфраструктура — поблизости.
• Вторая — в Лазаревском районе, вблизи от моря, но в отдалении от туристической инфраструктуры, без постоянного потока туристов.

Первая сдается по 9 тыс. руб. в сутки в сезон с загрузкой 85 % летом и 55% зимой. Вторая — по 5 тыс. руб. в сутки летом, зимой — почти простаивает.
Безусловно, стоимость студии в Имеретинке в 1,5-1,7 раза больше стоимости студии в Лазаревском районе, но и доход — круглогодичный, в том числе за счет Красной Поляны. А в Лазаревском районе высока вероятность убытков в зимний период из-за отсутствия туристов.

Второй фактор — удаленность от моря и туристической инфраструктуры.

Сочи — это прежде всего про море. Туристы выбирают объекты у пляжа, с бассейном, парковыми и прогулочными зонами, достопримечательностями, удобной транспортной доступностью и свободными парковками.

Если локация требует от отдыхающего дополнительных усилий и вызывает ненужные вопросы, турист бронирует другой отель.

Приведу пример объекта, который не стоит рассматривать для получения долгосрочного пассивного дохода от 8% годовых.

В Лазаревском районе, Дагомысе или Кудепсте строят апарты и жилые комплексы, которые позиционируются как расположенные «у моря». Хотя до моря 20–30 минут пешком вдоль стройки по дороге без тротуара. Пляж — либо не оборудованный, либо в аренде и платный, а до бесплатного — нужно ехать. Рядом трасса, стройка, шум, отсутствие нормальной инфраструктуры.

Эти факторы влияют на бронирования. Даже если вы завлечете гостя красивыми фото, то после визита и реальных впечатлений он не вернется. Может еще и оставить негативный отзыв. Как итог, вы не получите повторных бронирований, положительных отзывов и высокий рейтинг, который существенно влияет на доходность.

Каким может быть честный прогноз доходности?

Честный расчет доходности — это с включением расходов и учетом как плюсов, так и минусов. Среди риск-факторов — прогнозируемые показатели загрузки по месяцам с учетом опыта отельного оператора, локация и удаленность от туристической инфраструктуры, круглогодичная инфраструктура комплекса, форс-мажоры.

Оптимистичный сценарий доходности — 11–12% годовых. Да, такое возможно. Но только при совпадении всех условий:

• комплекс расположен вблизи моря и на Красной Поляне;
• управляющая компания с отличной репутацией и прозрачной отчетностью;
• высокий средний чек за сутки;
• апартаменты в топовой локации и в комплексе с круглогодичной инфраструктурой и современным дизайнерским ремонтом.

Реалистичный сценарий — 8–9% годовых. Но доходность таких апартов должна учитывать факторы риска из оптимистичного сценария, а также сниженный процент доходности в межсезонье.

Пессимистичный сценарий — 5–7%. Это реальность для большинства инвесторов-новичков, особенно вышедших на сделку «на эмоциях» без анализа. Выше этих цифр по доходности не поднимутся объекты в неудачной локации (без инфраструктуры или далеко от моря) или под управлением слабой или неопытной УК.

Если вы выберете правильный объект, то со временем получите высокую и стабильную доходность. Плюс сработает капитализация — объект в хорошей локации вырастет в цене.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.