Время спекуляций на недвижимость прошло. Что дальше?
(Фото: предоставлено автором)
Эксперт Александр Землянко по инвестиционной недвижимости рассказал в своем интервью журналу «Тот дом», что сегодня стало с инвестиционной стратегией, которую раньше называли «спекуляцией», то есть с покупкой на этапе котлована или на ранней стадии строительства с целью перепродажи по более высокой цене ближе к сдаче. Особенно интересен курортный сегмент Черноморского побережья. Насколько актуальна эта схема сегодня и какие стратегии теперь выглядят надёжнее?
Что такое «золотая эпоха» недвижимости
В период, примерно с 2015 по 2021 год, рынок недвижимости на Черноморском побережье переживал настоящую «золотую эпоху».
Цены на новостройки в Сочи, Анапе, Геленджике активно росли, достигая 30% роста ежегодно. Инвесторы могли зайти в проект на старте строительства, а через два-три года выйти с большой прибылью – до 50%. Были и объекты, где инвесторы могли за пару лет удвоить свой капитал. При этом отмечу, что продажа инвесторами своей недвижимости была достаточно быстрой. Спрос превышал предложение. Можно было за 1-2 года увеличить капитал, выйти из одного проекта с прибылью, купить другой объект на старте, или два, подождать еще 2 года и снова перепродать. Многие инвесторы, кто грамотно выбирал объекты, за 3-5 лет в разы увеличивали свой первоначальный капитал.
Главным драйвером выступал спрос, который значительно превышал предложение.
После Олимпиады Сочи стал не просто курортом, а символом престижной жизни у моря. Девелоперы не успевали строить, а покупатели покупали все, от бюджетных студий на этапе котлована до апартаментов бизнес и премиум-класса с прямым видом на море или горы. Любая новая стройка воспринималась, как гарантированный рост капитала.
Фактически, в тот период рынок жил по простому правилу: «успей купить сегодня дешевле, завтра продашь дороже». Это был тот редкий случай, когда даже неопытные инвесторы чувствовали себя успешными: рынок рос сам по себе.
Но времена изменились. Начиная примерно с 2023 года, стало заметно, что прежняя спекулятивно-инвестиционная модель перестаёт работать, как раньше.
Ставки по ипотеке значительно выросли, количество строящихся объектов стало превышать спрос. В результате рынок оказался перенасыщен предложениями, особенно в популярных локациях: Центральный Сочи, Адлер, Лазаревский район, Анапа, Геленджик, Крым.
Сегодня разрыв между ценой на котловане и на стадии готовности сократился почти втрое. Если раньше он доходил, в среднем, до 50 %, то сейчас - всего 15–20 % в лучшем случае. А часто этот разрыв и вовсе нулевой: стоимость готового жилья и цена покупки на старте совпадают, потому что девелоперы, для стимулирования продаж, вынуждены делать скидки. И скидки эти очень большие.
Другой важный момент, который прямо оказывает влияние на выбор инвестиционной стратегии по перепродаже - это ликвидность. Ещё пять лет назад продать квартиру в Сочи можно было за несколько недель. Сегодня на рынке огромное количество предложений, как квартир, так и апартаментов. Некоторые инвесторы вынуждены ждать покупателя месяцами или значительно снижать цену, чтобы выйти из проекта.
Рынок изменился, но многие этого пока не осознали: спекуляция из «рабочей схемы» превратилась в высокорискованную инвестицию. Сейчас гораздо проще не заработать, а наоборот - «заморозить» капитал на неопределённый срок или даже его уменьшить.
Почему это произошло? Это пожалуй главный вопрос, который задают многие инвесторы. И причин здесь несколько.
Во-первых, рынок достиг определенного уровня насыщения. За последние годы на побережье построено колоссальное количество жилья, апарт-комплексов и отелей. Множество проектов стартовало одновременно, и теперь конкурируют не только между собой, но и с уже сданными комплексами, а так-же с теми, которые еще на старте.
Во-вторых, покупательская способность не растёт такими темпами, как раньше. Многие потенциальные покупатели могут приобрести недвижимость только с помощью ипотеки, а высокая ставка ограничивает спрос. Льготная ипотека не всегда спасает, т.к. она не всем подходит. Многие использую, например, семейную ипотеку, для покупки своего первого жилья и ориентируются на свой регион, но не на курортную недвижимость, а те, кто называет себя «инвесторами» не имеют возможности получить такие дешевые кредиты. Акцентирую внимание на то, что застройщики стараются удержать объёмы продаж, предлагая рассрочки, акции, скидки и бонусы, но это лишь поддерживает продажи, но не создает повышенный спрос, способный тянуть рынок вверх.
И в-третьих, рынок стал более профессиональным. Покупатели уже не верят в высокие доходы на перепродаже недвижимости. Они смотрят на цифры, считают реальную доходность и начинают сравнивать с альтернативами, такими, как банковские вклады, облигации, арендный бизнес. К выбору недвижимости инвесторы относятся взвешенно, эмоциональные покупки становятся редкостью. Многие понимают, спекулятивная покупка квартиры или апартамента для последующей перепродажи сейчас может привести не к прибыли, а к заморозке средств, в лучшем случае. Если проект входит в категорию «массового сегмента», если имеет несколько очередей, растянутых во времени и схожий с новыми стройками формат, то его ликвидность изначально будет слабая. Застройщик запускает новые очереди по тем же ценам, которые в «рынке» на текущий момент, но со скидками и различными акциями. Конкурировать при продаже своего объекта инвестору сложно и выйти из сделки без убытка бывает крайне затруднительно. Более того, реальная доходность при перепродаже уже ниже банковского депозита и ниже уровня инфляции. Если за два года квартира подорожает, например, на 15-20 %, то доходность не покроет даже инфляцию и фактически инвестор ничего не заработает. А ведь за эти же два года деньги можно было разместить в более прибыльные направления. Банковские вклады, как пример, дают доходность минимум в 2 раза выше, чем текущая капитализация на росте цен на недвижимость.
Исходя из вышесказанного, значит ли это, что рынок инвестиционной курортной недвижимости больше не интересен инвесторам?
Александр поделился, что рынок курортной недвижимости интересен и он может показывать хорошую доходность. Просто нужно учесть, что простые спекуляции уступают место другим инвестиционным стратегиям.
Сегодня выделяю и рекомендую такие стратегии инвестирования, как покупка «доходной недвижимости», долгосрочная капитализация и деверсификация.
1. Доходная недвижимость
Сейчас на первый план выходят объекты, способные приносить стабильный долгосрочный пассивный доход на краткосрочной аренде. Это апарт-комплексы, сервисные апартаменты, гостиничные номера. Это уже не история «купил-продал», а «купил-и-зарабатываешь». Такие форматы позволяют получать 8–12% годовых чистыми, особенно в Сочи, где туристический поток стабилен круглый год.
2. Долгосрочное владение или долгосрочная капитализация
Это вторая стратегия, которая может быть сегодня: «купил и держи».
Рынок курортной недвижимости цикличен. Сейчас он переживает фазу стабилизации, но через несколько лет, с ростом туризма, с улучшением политической и экономической ситуации и развитием инфраструктуры курортов, цены снова пойдут вверх. Главное - выбирать правильные локации, объекты с уникальной концепцией, круглогодичной инфраструктурой и застройщиков с хорошей репутацией.
3. Диверсификация
И наконец, современный инвестор не кладёт все яйца в одну корзину.
Сегодня, в недвижимости, разумно распределять капитал: часть в надёжные апарт-комплексы с арендным доходом, часть - в перспективные проекты на старте, и часть - в ликвидные вторичные объекты у моря, которые можно сдавать сразу. Купить один объект и рассчитывать на доход, который оправдает ожидания на 100%, как в плане роста стоимости, так и в плане высокого процента доходности и быстрой окупаемости, сегодня крайне сложно.
Время быстрых и лёгких денег на перепродаже недвижимости действительно ушло. Но это не закат рынка, а его трансформация и взросление. Сегодня выигрывают не те, кто «успел купить на старте», а те, кто умеет анализировать, считать и смотреть на недвижимость не как на спекуляцию, а как на инструмент создания стабильного дохода на дистанции 5-7 лет или больше.
Инвестирование в курортную недвижимость по-прежнему остаётся привлекательным. только теперь оно требует не интуиции, а выверенной стратегии.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
