Сделки с недвижимостью, совершенные по доверенности

Недвижимость Доверенность Советы юриста

(Фото: freepik www.freepik.com)

Коржова Алла

Для начала разберемся какие доверенности существуют.

В зависимости от наделяемых полномочий различают три вида доверенностей:

Разовую – это доверенность на совершение одного определенного действия. Например на регистрацию перехода права собственности по сделки купли-продажи в Росреестре.

Специальную – это доверенность дает представителю право на совершение однородных действий в течение определенного периода времени. Например на представление интересов в суде в рамках определенного судопроизводства. Либо на сбор справок и документов и принятие либо внесение аванса по продаже или покупке определенного объекта недвижимости.

Общего характера (генеральную).

Понятия «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. С точки зрения нормативных актов правильное название «доверенность общего характера». Доверенность – это документ, посредством которого одно лицо (доверитель) добровольно уполномочивает другое лицо (поверенного) совершать определенные действия от своего лица, то есть делегирование ему полномочий представления доверителя лично и его интересов при сделках.

Доверенность общего характера является документом, в котором доверитель передает максимально широкий спектр юридически значимых, юридически весомых действий своему доверенному лицу. Доверенность может выдаваться на срок до пяти лет. При отсутствии указания срока действия доверенность сохраняет силу в течение одного года со дня составления.

Не нужно забывать, что юридические действия влекут за собой юридические последствия. Все, что совершил поверенный в соответствии с выданной ему доверенностью, считается совершенным от имени доверителя (ст. 182 ГК РФ). И юридические последствия сделки действительны именно в отношении доверителя.

Стандартная формулировка общей доверенности: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, ... совершать от моего имени разрешенные законом сделки, ... подавать заявления и расписываться за меня». Учитывая данные формулировки последствия для доверителей часто бывают фатальными. Часто доверители могут потерять все, а именно единственное жилье и денежные средства.

По этой причине нотариусы в последнее время очень осторожно относятся к удостоверению подобных доверенностей, чтобы исключить в дальнейшем ситуацию, где доверитель заявит о введении его в заблуждение относительно цели выдачи доверенности и попытается оспорить потерянное жилье, признав сделку ничтожной либо оспоримой.

Последствия купли-продажи для покупателя, если объект продается по доверенности

(Фото: freepik www.freepik.com)

Так, как покупатель контактирует с представителем на основании доверенности, покупатель не имеет возможности видеть лично продавца (собственника) и не сможет быть уверенным в адекватности и дееспособности продавца, а также в действительном желании и заинтересованности собственника в продаже квартиры. Также нет уверенности, что не существует наследников с ущемлением прав вследствие данной сделки. И, самое главное, покупатель не осведомлен о подлинности доверенности, на основании которой действует представитель.

Что делать покупателю?

(Фото: freepik www.freepik.com)

Проверить доверенность на актуальность (не отозвана ли она). Нужно зайти на портал Федеральной нотариальной палаты, ввести реестровый номер, дату выдачи и ФИО нотариуса.
Запросить у продавца справки ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) с обязательным прохождением врачей и сдачей анализов за день до сделки.
Если продавец преклонного возраста, узнать не страдает ли он болезнями, влияющими на ограничение умственной дееспособности.
Запросить у продавца нотариальное обязательство о возмещении им денежных средств третьим лицам, которые могут в дальнейшим иметь правопритязания к продаваемому объекту.
Запросить справку БКИ (бюро кредитных историй).
Проследить, чтобы до сделки в объекте не было зарегистрированных лиц.
Проследить, чтобы денежные средства направлялись на счет продавца.
Запросить справки ПНД и НД у поверенного (представителя), если он преклонного возраста.

Что делать продавцу?

При оформлении доверенности на продажу объекта недвижимости указать адрес продаваемого объекта, делегировать право на сбор справок и документов, право подписания документов в рамках продажи данного объекта от имени продавца и без права получения денежных средств.

Рекомендации!

Если объект продается по доверенности, проведите сделку у нотариуса.

Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, и не изменилось ли ее содержание на момент совершения сделки;
Изучает условия сделки и подготавливает проект договора купли-продажи;
Нотариус обязательно перед подписанием договора связывается с продавцом по видео связи и ведет запись разговора;
Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права покупателя от возможных ограничений и обременений;
По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности продавца, в случае ограничения прав покупателя по иску третьих лиц;
Устанавливает и заверяет личности участников сделки;
Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки;
Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки);
Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора;
Отслеживает поступление денежных средств на счет продавца.

В случае последующего оспаривания сделки и судебных разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон. Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры.

После выполнения всех обязательств вашего поверенного лица нужно отозвать доверенность. Если у вас есть копия доверенности, вы можете это сделать у любого нотариуса. Если копии доверенности нет, то отозвать ее вы можете у нотариуса, который ее выписывал.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.