Российский рынок недвижимости: на грани двух реальностей. Эксперты предупреждают о растущем дисбалансе

Российский рынок жилья демонстрирует признаки глубокого структурного раскола, который аналитики все чаще характеризуют как риск формирования «перегрева» или даже «пузыря» в сегменте новостроек. Ситуация развивается по сценарию «двух скоростей», где первичный и вторичный рынки живут по абсолютно разным законам.

Суть кризиса: исторический разрыв в цене

Ключевая проблема заключается в беспрецедентной разнице в стоимости жилья. В отдельных регионах Центральной России квартира в только что построенном доме может быть до 80% дороже аналогичной по площади на вторичном рынке. Такой ценовой разрыв не имеет аналогов в истории и сигнализирует о серьезных диспропорциях.

Причины раскола: государственные меры и политика ЦБ

1. «Перегрев» первичного рынка: Основной двигатель аномального роста цен на новостройки — государственные программы льготной ипотеки. Они создают искусственно высокий спрос, за которым предложение (скорость строительства) просто не успевает. Девелоперы, видя ажиотажный интерес, продолжают планомерно повышать цены.
2. Стагнация вторичного рынка: В то же время рынок «вторички» оказался в состоянии заморозки. Виной тому — высокая ключевая ставка Банка России, из-за которой рыночные ипотечные ставки для этого сегмента взлетели до 17-18% годовых. Для большинства обычных покупателей такие условия кредитования просто недоступны, что резко сужает круг потенциальных клиентов и сдерживает рост цен.

Прогнозы и риски: что ждет рынок в будущем?

Ожидается, что общие темпы роста цен на жилье в среднем по рынку могут замедлиться и к 2025-2026 годам выйти на уровень инфляции (около 4%). Однако сам ценовой разрыв между новыми и старыми квартирами, вероятно, сохранится в обозримой перспективе.

Главный риск, на который указывают эксперты, — возможность сдутия «пузыря» на первичном рынке. Это может произойти, если:

• Государственные программы льготной ипотеки будут свернуты или существенно урезаны.
• Произойдет резкое увеличение объемов ввода нового жилья, которое насытит спрос.
• Экономическая ситуация ухудшится, и платежеспособность населения снизится.

В таком случае цены на новостройки могут не просто остановиться в росте, а начать коррекцию в сторону более справедливой стоимости, приближаясь к ценам на вторичном рынке. Это может привести к негативным последствиям для тех, кто купил квартиру на пике цен.

Российский рынок недвижимости оказался в ловушке собственной поляризации. В то время как одни покупатели активно берут льготные кредиты на новое жилье, другие не могут продать свои текущие квартиры из-за запредельных ставок. Устранение этого дисбаланса станет одной из ключевых задач для регуляторов в ближайшие годы.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.

Реклама

ИНН:

ERID: