Новгородские «квадраты»: Перспектива взрыва рынка недвижимости и инвестиций в области
Фото: sputnik8.com
Великий Новгород — один из самых древних российских городов, а Новгородской области географически выпало оказаться между двумя столицами. Впрочем, особой выгоды региону это не принесло — на протяжении как минимум двух столетий центральные власти вспоминали о городе на Волхове только к юбилейным датам.
Все изменилось в нынешнем столетии, когда транспортные и телекоммуникационные технологии, благодаря которым расстояния перестали быть преградой для бизнеса и личного общения. И вот уже москвичи и петербуржцы принялись покупать недвижимость в неизбалованном большими деньгами регионе, строить здесь бизнес или отдыхать от столичной суеты. Попробуем разобраться, кто, зачем и по какой цене покупает недвижимость в Новгородской области и что ждет инвесторов в ближайшем будущем. Помогут нам в этом эксперты: Григорий Паршутин, генеральный директор Агентства недвижимости «Эксперт» г. Великий Новгород, Мария Усс, ведущий специалист Агентства недвижимости «Старая Русса» и Мария Горячева, руководитель Агентства недвижимости «Валдай».
Немного истории
Первые упоминания о Новгороде датируются 859 годом — именно в IX веке, как считается, славяне начали активно заселять эти земли, в основном по берегам рек. Одно из этих поселений и стало впоследствии городом, которому суждено было сыграть одну из ключевых ролей в становлении российской государственности. Ведь именно в Великий Новгород, как гласят летописи, был призван на царствование легендарный Рюрик. И хотя по некоторым историческим деталям до сих пор ведутся споры, несомненно одно — именно отсюда начал свой путь князь, с чьим именем связывают историю Руси.
Достаточно быстро город на Волхове стал играть ключевую роль в регионе — здесь проходил знаменитый «путь из варяг в греки», здесь благодаря почти стопроцентной грамотности населения и демократическим традициям Новгородского вече была создана Новгородская республика. В период своего расцвета, в XIII веке, это было серьезное государственное образование на карте средневековой Европы: от Балтики до Урала с запада на восток и от Белого моря до верховий Волги с севера на юг.
С момента присоединения в 1478 году к Московскому государству, Новгород стал его провинцией, сохраняя свое значение как дипломатического и торгового центра во взаимодействии со Швецией и Ливонией. После образования в 1703 году Санкт-Петербурга, Новгород утратил и эту роль, а в 1926 году большевики и вовсе упразднили Новгородскую область, включив ее в состав Ленинградской. Вновь на карте страны она появилась лишь в 1944 году, а Новгород во второй половине XX века стал одним из серьезных научных и производственных центров.
И не случайно в постсоветской России именно в этом регионе возник представительный Международный дискуссионный клуб «Валдай», а областной город вернул себе историческое название — «Великий».
В последние годы, благодаря богатой истории и природным красотам, Новгородская область притягивает все больше туристов, что дало импульс в том числе и к развитию рынка недвижимости. Что происходит сейчас с ценами на жилье в самом Великом Новгороде и основных городах области?
Великий Новгород
В городе на Волхове, несмотря на его более чем тысячелетнюю историю, сохранилось не так уж много старинных зданий. К большому сожалению, масштабные разрушения, нанесенные Новгороду в годы Великой Отечественной войны, навсегда изменили его облик. Новгородским кремлем и другими памятниками архитектуры мы можем сейчас любоваться благодаря мастерству реставраторов, а вот улицы в центре города застроены в основном зданиями первых послевоенных лет.
Но потенциального покупателя квартиры скорее всего будут интересовать так называемые спальные районы, которые застроены и продолжают застраиваться современными многоэтажками. Если судить по предложениям на novgorod.cian.ru, 1-комнатная квартира в новостройке, площадью от 30 м2, обойдется потенциальному покупателю в сумму от 4 млн. руб., то есть около 130 тыс. руб. за квадратный метр. В случае с «двушкой» цена за метр будет примерно та же, а общая стоимость будет начинаться от 5,2 млн. руб. при площади 45 м2. На вторичном рынке цена за квадратный метр примерно та же, впрочем, вариантов больше — можно найти как квартиру с дизайнерским ремонтом, где метр обойдется в 200 тыс. руб., но попадаются и квартиры в «хрущевках» с ценой 70-80 тыс. руб. за квадратный метр, причем довольно близко к историческому центру города.
Много это или мало? Попробуем разобраться. Средняя зарплата в Великом Новгороде, согласно данным Росстата, в 2023 году была около 53 тысяч рублей. Официальных данных за 2024 год на момент написания статьи ведомство пока не опубликовало, но по мнению экспертов она будет составлять примерно 60 тыс. руб. При этом, сами жители города и местные риэлторы называют цифры в районе 45-50 тыс. руб., та же цифра в качестве модальной, то есть наиболее часто встречающейся зарплаты, фигурирует на сайте по поиску работы gorodrabot.ru. Получается, жителю Новгорода для того, чтобы накопить на однокомнатную квартиру понадобится около 80 месяцев или 6,5 лет. При этом, жителю столицы, согласно данным РБК, на это понадобится 10 лет, а петербуржцу около восьми.
«За последние 5-6 лет Великий Новгород значительно преобразился», — говорит Григорий Паршутин, — «Выделяются значительные средства из федерального бюджета. Эти средства очень грамотно, а самое главное вовремя и по назначению расходуются. Развитие туризма — одно из ключевых направлений в нашем городе, в связи с этим был сделан акцент на благоустройство внешнего вида города, серьезные средства направлены на полную реконструкцию набережных по обе стороны Волхова в районе Кремля (работы полностью закончены), а также в процессе создания ещё одна набережная в районе нового института на ул. Великая. Одновременно с этим идёт процесс создания канатной дороги от нового института на другую сторону Волхова в районе ул. Студенческой. Помимо этого отреставрирован сам Новгородский кремль, соборы, Новгородский театр драмы находится в процессе реконструкции и капремонта, старый жилой фонд в значительной степени также отреставрирован.
Вечная проблема — ремонт дорог уже не вызывает ежегодно множества вопросов, дороги делают регулярно и достаточно качественно.
Отдельно отмечу что значительно увеличилось количество спецтехники, занимающейся благоустройство города и поддержанием чистоты.
Городской автобусный парк полностью обновлен. Остановки общественного транспорта заменены более чем на 90 %. Город стал очень красивый, комфортный для проживания и этот процесс продолжается!
Всё это положительно сказалось на увеличении турпотока, ведь людей привлекают не просто памятники старины, а чтобы это было красиво, радовало глаз. Да и доехать по хорошим дорогам гораздо проще.
Конечно, развитие туризма стало одним из факторов роста цен на недвижимость — года четыре назад можно было небольшую однокомнатную квартиру купить примерно за миллион рублей, а сейчас она же будет стоить не меньше, чем 2,6 миллиона. Другая причина роста — значительно выросший спрос на недвижимость в нашем городе. Он на данный момент значительно превышает предложение — если 7-8 лет назад на вторичном рынке Великого Новгорода было больше 4 тысяч предложений, то сейчас всего около тысячи. То есть мы имеем супердефицитный товар, цена на который растет. Надеюсь, что в обозримом будущем регион будет и дальше развиваться значительными темпами, а ситуация с ценами на недвижимость стабилизируется».
Старая Русса
Небольшой город в Новгородской области, расположенный в месте слияния рек Полисть и Порусья с южной стороны озера Ильмень. Впрочем, небольшой он по столичным меркам, а в Новгородской области он, со своими 27 тысячами населения, занимает третье место по численности населения после областного центра и города Боровичи. Первые упоминания в летописях о Старой Руссе датируются 1167 годом и, несмотря на огромные разрушения, нанесенные городу в годы Великой Отечественной войны, здесь сохранился ряд старинных памятников архитектуры — Ансамбль Спасо-Преображенского монастыря (XII век), Георгиевская церковь (XV век), Троицкая церковь (XVII век), Воскресенский собор (XVII век) и другие. Кроме того, действует музей Ф.М. Достоевского и музей его романа «Братья Карамазовы», ведь именно Старая Русса, как считается, послужила прообразом Скотопригоньевска, где разворачивается действие произведения. Также далеко за пределами области знаменит одноименный с городом курорт, где успешно лечат проблемы пищеварения, а также дыхательной и нервной системы.
Рынок новостроек Старой Руссы не изобилует предложениями — на ресурсе novgorod.cian.ru размещен лишь один ЖК с предполагаемым сроком сдачи во втором квартале нынешнего года. Квартиры в нем можно приобрести в среднем чуть дороже 80 тыс. руб. за квадратный метр, причем большая часть жилья там еще не распродана. По всей видимости, такая цена близка к «потолку» для этого района Новгородской области, выше которого спрос уже падает до нуля. Косвенно этот вывод подтверждается и данными со вторичного рынка, где, согласно предложениям с сервиса avito.ru, цены также ограничены 80 тысячами рублей за «квадрат», при этом основная масса предложений находится в ценовом сегменте от 55 до 70 тыс.руб./м2.
«Такие цены у нас были не всегда», — рассказывает Мария Усс, — «За последние три года цены у нас выросли минимум в 2 раза. Если раньше «однушку» улучшенной планировки можно было купить за миллион двести — миллион триста тысяч, то сейчас такой вариант будет стоить 2,5-2,6 млн.руб. Я связываю это с ростом интереса к нашим краям со стороны туристов из Москвы и Санкт-Петербурга, а турпоток в последние годы увеличился кратно. Причем, если одни жители столичных городов приезжают отдохнуть и осмотреть достопримечательности, то другие скупают у нас недвижимость и сдают ее в посуточную аренду. Ведь для московского инвестора вложить два-три миллиона в квартиру — не проблема, а спрос на аренду стабильный.
Еще довольно уверенным спросом пользуются земельные участки под индивидуальное строительство. Цена их сравнительно невысокая — порядка 700-800 тыс. руб. за стандартный участок в 15 соток на берегу реки. А если не на берегу — можно 10 соток купить от 200 тысяч. При этом, это будут участки с возможностью подключения всех коммуникаций: свет, газ, водопровод. Вот люди активно эти участки и покупают, как местные, так и приезжие. Для жителей города это более доступный способ решить жилищный вопрос, ведь при средней зарплате 35-40 тысяч, которую получает большинство населения, и нынешними ставками по ипотеке, претендовать на покупку квартиры достаточно сложно».
Валдай
Город на юго-востоке Новгородской области, расположившийся вблизи озера Валдайское. Собственно статус города Валдай получил лишь в 1770 году, но местность с таким названием упоминается в летописях еще XII века. В 18-19 веках город славился изготовлением различных колоколов и колокольчиков, в русском языке тогда закрепилось даже понятие «валдайские звоны», да еще производством баранок.
В наше время Валдай, вероятно, остался бы одним из малоизвестных райцентров, если бы не основанный в 2004 году Международный дискуссионный клуб «Валдай». И хотя от города и озера этот представительный форум взял лишь название, а сами конференции с 2014 года проводятся в Сочи, интерес к этим великолепным местам возник серьезный и туристический бизнес сегодня во многом определяет развитие Валдая.
Популярность города у туристов не могла не сказаться на стоимости жилья — в единственной на данный момент новостройке Валдая квартиры предлагаются по цене от 80 до 95 тысяч рублей за квадратный метр, что для города с населением 14 тысяч человек совсем не мало. Цены на вторичном рынке не отстают — основная масса предложений находится в диапазоне от 70 до 90 тыс.руб./м2, хотя встречается и 120 тысяч. Есть и невероятные для столичного жителя 13 тыс.руб./м2, но там потенциальному покупателю нужно быть готовым к печному отоплению и удобствам во дворе.
«Основные покупатели недвижимости в Валдае сейчас из Москвы, Санкт-Петербурга и Мурманска», — говорит Мария Горячева, — «Жители Мурманска любят наши края давно, еще с советских времен, им наш климат очень нравится, а вот относительно недавно возник интерес у москвичей и петербуржцев. Поэтому спрос на рынке жилья сейчас превышает предложение, цены за последние годы выросли в два раза, а иногда и больше. Сейчас многие вкладываются в участки, в строительство здесь на месте. Хотя сейчас хороших предложений по земельным участкам тоже не очень много. Люди, как правило, хотят первую линию у озера, а там уже либо все раскуплено, либо это вообще закрытая территория. Если и появляется в продаже такой участок, то там цена по нашим меркам запредельная — может быть 2 миллиона и больше за стандартный земельный участок. Когда участок не у озера, в какой-то из окрестных деревень, то можно купить за 300-400 тысяч, даже за 150 варианты встречаются. Но там нужно смотреть возможность подключения к коммуникациям, далеко не всегда это доступно.
В целом город сейчас ориентирован на туристов, очень выгодно сдавать недвижимость в аренду, у кого есть такая возможность. Но приобрести какое-то жилье местным жителям не просто — 40 тысяч рублей для нашего города неплохая зарплата, а встречается и 25-30 тысяч. Надеемся, что со временем развитие туристического бизнеса скажется и на доходах горожан, но пока ситуация такая».
Боровичи
Было бы несправедливо обойти вниманием второй по населению город Новгородской области — Боровичи. Расположенный на реке Мста на востоке области, в стороне от основных транспортных коммуникаций, город не может похвастать той туристической привлекательностью что другие города в нашем обзоре. Хотя имеет для этого все возможности — изумительная природа и богатая история Боровичей и окрестностей зачастую незаслуженно забывается, когда речь заходит про интересные места Новгородской области.
Отдельного упоминания заслуживают Мстинские (Боровицкие) пороги, бывшие когда-то серьезным препятствием для судов на торговом пути, соединявшем в древности Арабский Халифат со странами Скандинавии. Тогда самыми уважаемыми людьми были местные лоцманы, ведь только они могли безопасно провести корабли через пороги. Ныне эти пороги — одно из знаковых и популярных мест для любителей водного туризма.
В советские времена город был известен своей промышленностью, а в годы Великой Отечественной войны, еще и многочисленными госпиталями.
За вклад в Победу в 2020 году Боровичам, благодаря усилиям, в ту пору председателя Новгородской областной Думы, а ныне сенатора в Совете Федераций Писаревой Елены Владимировны, с поддержкой жителей города и всего Боровичского района, по решению Президента РФ Владимира Владимировича Путина городу было присвоено звание «Город трудовой доблести».
В послевоенные годы, кроме исторического и градообразующего предприятия «Боровичский комбинат огнеупоров», многие знали выпускающуюся в городе мебель, картон и другие товары.
Сейчас в крупном промышленном центре области, несмотря на полученный в 2019 году статус территории опережающего социально-экономического развития, не ведется масштабного жилищного строительства. По крайней мере, сервис cian.ru не может предложить ни одной новостройки в городе и окрестностях, а на mirkvartir.ru последняя квартира в новом доме продавалась в декабре прошлого года по цене 59 тыс.руб./м2. На вторичном рынке предложений больше — основная их масса находится в ценовом диапазоне от 50 до 80 тыс.руб./м2, хотя встречаются даже квартиры с «евроремонтом» по цене менее 40 тысяч за «квадрат». В целом, ситуация на рынке жилья в Боровичах схожа с другими райцентрами Новгородской области, с поправкой на то, что в городе нет большого спроса со стороны покупателей из других регионов страны.
А что с коттеджными поселками?
В городах Новгородской области, за исключением областного центра, число жителей не превышает 50 тысяч, а зачастую и 20 тысяч человек. Это населенные пункты, где многоквартирные дома соседствуют с частными, и поэтому речь об отдельных коттеджных поселках не идет — если кому-то хочется жить в своем доме, то он может это делать не выезжая из города. А как обстоят дела в Великом Новгороде, где проживает более 200 тысяч человек?
«Коттеджные поселки для нас Пока не набрали такой популярности, как в в Москве и Санкт-Петербурге», — поясняет Григорий Паршутин, — «И тому есть несколько причин. Во-первых, наш город все-таки достаточно компактный, добираться куда-либо больше 20-30 минут считается очень долго. Во-вторых, коттеджные поселки предполагают все-таки типовые дома, более или менее одинаковые, а у нас люди привыкли, что загородный дом это такое выражение своей индивидуальности, фантазии. У нас есть пример, когда одна компания построила несколько лет назад что-то вроде коттеджного поселка с однотипными домами, и до сих пор не может продать там дома.
И самое главное — это менталитет. Все-таки в сознании наших земляков, чаще всего, есть комфортное жилье — это городская квартира, и есть дача, куда приезжаешь максимум раз в неделю заняться огородом или пожарить шашлыки. Поэтому платить за дом в коттеджном поселке сумму, за которую можно купить неплохую квартиру, никто не будет. Может быть со временем ситуация поменяется, но пока это так».
Планы на будущее
Новгородская область — регион с богатейшей историей и прекрасной природой, озерами, природными заповедниками, реками и озерами. Регион, который не появляется каждый день в новостях, где нет нефтяных вышек или месторождений золота, и люди живут по столичным меркам скромно. Но в области есть огромный потенциал — великое прошлое региона, история и традиции сегодня становятся фундаментом, стимулом роста и развития.
Уже сейчас область нельзя назвать «депрессивным регионом». Здесь работают промышленные предприятия, вузы, активно развивается туризм, а значит и малый бизнес, ориентированный на гостей. И рынок недвижимости, как очень чувствительный индикатор состояния экономики в целом, показывает, что область совсем не является аутсайдером по соотношению зарплат и стоимости квартир.
Продвижению всех направлений бизнеса способствуют и современные транспортные коммуникации. «Сапсаны» и скоростная трасса М-11 сделали реальными и доступными поездки «одним днем» в Новгородскую область из Москвы или Санкт-Петербурга. Модернизируются и местные дороги — нынешнее руководство области понимает, что надежное и быстрое транспортное сообщение — основа успешного развития региона, раскрытия его экономического потенциала. В планах руководства региона, запустить с 2026 года ежегодный инвестиционный форум «Новгород — 2030», на котором потенциальные инвесторы смогут выбрать для капиталовложений самые лучшие областные проекты, а также предложить свои собственные инвестиции, которые вдохнут новый импульс в подьем региона.
Кроме того, в ближайшие годы планируется запуск высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ), которая сократит путь в Великий Новгород из столицы до полутора часов, а из Санкт-Петербурга — до получаса. Безусловно, это кратно увеличит не только туристическую, но и инвестиционную привлекательность региона.
Воспользоваться всеми этими возможностями и вывести Новгородскую область на лидирующие позиции — весьма амбициозная задача, и есть все основания полагать, что новому руководству региона это по плечу.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
