Недвижимость на курорте. Что выбрать Сочи или Алания
(Фото: freepik www.freepik.com)
В одной из статей для журнала “ТотДом” эксперт Александр Землянко делился, где лучше приобрести недвижимость, какой курортный город выбрать? Сегодня разберем более подробно, где выгодно приобрести домик у моря.
Сочи и Алания чаще всего оказываются в поле зрения российских покупателей. У них много общего: море, тёплый климат, развитая туристическая инфраструктура. Но есть и принципиальные отличия.
Капитализация
В данной стратегии на первый план выходят динамика цен и ликвидность.
Сочи демонстрирует стабильный рост стоимости недвижимости. Хорошие апартаменты у моря остаются дефицитным товаром, и спрос на них держится высоким. За последние пять лет цены в курортных зонах города выросли почти вдвое, и потенциал роста сохраняется. Важное преимущество — высокая ликвидность: квартиру у моря в Сочи можно продать быстрее, чем в большинстве регионов России. Конечно, мы делаем акцент не на весь рынок Сочи, а на сегмент доходных апартаментов, которые расположены в составе современных апарт-комплексов с хорошей внутренней туристической инфраструктурой.
Алания также растёт в цене, особенно в последние годы, когда Турция стала одним из лидеров по спросу среди иностранных покупателей. Однако рост здесь во многом зависит от локации, валютного курса и от решений местных властей, политических и экономических событий. Рынок более волатильный: он может показать впечатляющую динамику в один год и замедлиться в другой. Кроме того, при перепродаже в Турции нужно учитывать колебания курса лиры и возможные изменения в законах для иностранцев.
Нюансы, которые прямо влияют на ликвидность и рост стоимости объекта.
Первое, это коммунальные платежи. В Турции расходы только на содержание внутренней структуры комплекса могут быть ощутимыми: от 60 до 150 евро в месяц, особенно если есть бассейн, СПА, фитнес и охрана. В Сочи коммуналка чаще ниже, хотя тарифы могут быть разными, в зависимости от комплекса.
Второе, это юридическая часть. В Сочи часть апартаментов построена на землях с разным статусом, что прямо может влиять на дальнейшую перепродажу. Поэтому, перед покупкой очень важно проверять правовую часть и если есть очевидные риски, то от покупки лучше отказаться, чтобы не потерять капитал в будущем при перепродаже. В Турции юридические вопросы еще более запутаны и, без грамотного специалиста, покупка апартаментов может привести к «заморозке» денег в бетоне на территории иностранного государства, что будет равнозначно потере денег.
Третье – это поведение туристов и потенциальный спрос на апартаменты. Это важно учитывать, т.к. если апартаменты не пользуются спросом у туристов, то недвижимость сразу теряет свою ликвидность, и даже с учетом инфляционного роста цен, конкретный объект может не вызывать интерес у покупателей и его придется продавать с большим дисконтом.
Четвертое – это валютные риски. Доходы в Турции привязаны к лире и евро, что добавляет рисков при конвертации и международным переводам денег. Хотя сегодня есть много законных схем переводов и конвертаций, включая криптовалюту, часть потенциальных покупателей могут отказаться от идеи покупки недвижимости. В России доходы и расходы в рублях — более предсказуемая и понятная схема расчетов.
И пятое – это конкуренция с новыми строящимися комплексами. Этот риск актуален, как для Сочи, так и для Аланьи. Если вблизи планируемого к покупке объекта есть свободная земля, где потенциально может быть простроен новый апарт-комплекс, если уже идет стройка, то это «флажок» для инвестора. Примеров, когда спрос на построенные и действующие апарт-комплексы снижается из-за повышенного спроса не строящиеся объекты, много, а это прямо влияет на ликвидность и на цену недвижимости.
Вывод по стратегии капитализация: При принятии решения о покупке недвижимости с расчетом дальнейшей перепродажи, включая быструю спекулятивную продажу, нужно детально рассматривать каждый вариант и учитывать не только статистику и прогнозы роста цен, но и учитывать перспективы развития территории, инфраструктуры, будущего строительства новых комплексов.
Покупка для себя — «дача у моря»
У этой стратегии другие приоритеты. Здесь важны комфорт, площадь, климат и личное удобство.
Интересный факт: Многие покупатели из Европы выбирают покупку апартаментов у моря именно с целью владения и личного отдыха в своей квартире, но не для целей заработать. И чаще всего, они не думают даже о росте цен, т.к. первоначально не ставят планов по продаже.
Алания безусловно выигрывает по цене за квадратный метр. Например, за 70 тысяч евро можно купить квартиру площадью 50–55 квадратных метров в районе Махмутлар, а за 105–110 тысяч евро — более просторные апартаменты в современном апарт-комплексе, с видом на море и хорошей инфраструктурой: бассейн, фитнес-зал, охрана. В Сочи за те же деньги можно рассчитывать на небольшую студию, зачастую вдалеке от моря и площадью 18–25 квадратных метров.
Кроме того, если вы покупаете квартиру от застройщика, то лучше рассматривать варианты только с ремонтом и, по возможности, с мебелью. Если в Турции вы всегда видите в продаже апартаменты с ремонтом, даже от застройщика, или с мебелью, если покупаете на вторичном рынке, то в Сочи чаще всего вы покупаете бетонные стены и потом возникают проблемы с ремонтом, т.к. покупатели не живут в Сочи и задумываются о том, как они будут ремонтировать квартиру, только после сделки.
С другой стороны, в Сочи проще контролировать недвижимость, можно чаще приезжать: не нужны визы, всё рядом и понятно, можно приехать даже на выходные. Алания же подходит тем, кто готов проводить там хотя бы несколько месяцев в году и готов доверять управляющей компании. Часто можно видеть в Турции большое количество закрытых квартир. Очевидно, что владельцы - иностранцы, которые «консервируют» квартиры на время своего отсутствия, и потом имеют много проблем с обслуживанием. Важно помнить, что это недвижимость у моря, с соответствующим влажным климатом и влиянием этого климата на апартаменты, как внешнее их состояние, так и внутреннее. Поэтому любая недвижимость требует постоянного контроля и обслуживания.
И еще важно учитывать, что Турция остаётся иностранной юрисдикцией: законы и правила могут меняться, могут возникать визовые сложности, требования к иностранным инвесторам. Покупка и содержание квартиры за границей всегда связаны с дополнительными рисками, к которым нужно быть готовым, т.к. повлиять на них невозможно.
Подведем итоги, что же выбрать Сочи или Аланью
Я, как эксперт в сфере курортной недвижимости скажу так, что правильного или универсального ответа не существует. Всё зависит от ваших целей, горизонта инвестирования и готовности принимать риски. Самое важное, нужно смотреть не только на цену и вид из окна, но и на реальную загрузку, юридический статус, расходы на содержание и работу управляющей компании. Если главная цель — стабильный пассивный доход и предсказуемость, выбор скорее склоняется в сторону Сочи. Если важна площадь, мягкий климат и «дача у моря» за разумные деньги — Аланья будет привлекательнее. Для роста капитала Сочи чаще надёжнее, но Турция даёт шанс купить просторное жильё по более доступной цене и выиграть в случае роста рынка.
Именно эти нюансы определяют, выбор вашей покупки.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
