Закон об эскроу-счетах в загородном строительстве: решение проблемы обманутых дольщиков?
Обманутый дольщик (фото: ru.freepik.com)
Было время, когда истории про обманутых дольщиков практически не сходили со страниц и экранов СМИ. Не проходило и нескольких недель, как случался очередной громкий скандал, когда сотни, а порой и тысячи людей, оставшись без жилья и денег, пытались всеми способами добиться справедливости. Затем государство, наконец, решило заняться этой проблемой, и в результате появилась система эскроу-счетов, что, казалось бы, раз и навсегда обезопасило людей, которые хотят вложить деньги в строящуюся недвижимость.
И все же, опасность остаться «у разбитого корыта» существует и сейчас, пусть даже она не так велика, как раньше. Как не попасть на удочку мошенников от жилищного строительства или не вложиться в компанию, которая просто переоценила свои возможности — об этом и не только рассказал независимый эксперт по недвижимости Сергей Чулочников.
Тернистый путь
В середине 2000-х годов, когда начался подъем сферы жилищного строительства, схема работы строительных компаний была предельно проста — получив все разрешения и согласования, огородив участок будущего строительства забором и иногда даже вырыв котлован, фирма рисовала красивые картинки, давала рекламу и собирала деньги с желающих в обозримом будущем получить квартиру. Дальше ситуация могла развиваться по одному из трех сценариев. В первом из них добросовестный строитель выполнял свои обязательства и сдавал в эксплуатацию дом, пусть зачастую с некоторыми отступлениями от сроков или заявленного качества. Но не избалованных тогдашних покупателей это устраивало, тем более, что на фоне тех, кто оказался клиентом других компаний, они выглядели счастливчиками.
В другом варианте, строительную фирму подводил неграмотный финансовый менеджмент. Получив с клиентов предоплату, менеджмент компании начинал тратить деньги неэффективно — шикарные офисы, презентации, высокие зарплаты управленческого персонала. В итоге, когда доходило дело до завершения строительных работ, денег просто не хватало. Некоторые компании находили выход из этой ситуации и как-то достраивали объекты. Но таких случаев единицы; в основном застройщики объявляли о банкротстве или просто исчезали, оставив клиентов с недостроенной бетонной коробкой и договорами долевого строительства на руках.
Наконец, третьи и не собирались ничего строить, а собрав как можно больше денег, просто растворялись в воздухе.
Спасительный «Эскроу»
Все изменилось в 2019 году, когда с 1 июля при расчетах за строящуюся недвижимость стало обязательным использование эскроу-счетов.
Эскроу-счет — это счет, на котором денежные средства замораживаются до наступления определенных условий (поэтому его еще называют условным). В случае со строительством таким условием будет сдача застройщиком готового объекта, указанного в договоре. Подробнее об эскроу-счетах мы писали здесь: Эскроу-счет - что это такое, для чего нужен и как открыть
Таким образом, покупатель строящейся квартиры переводит деньги не строительной компании, а кладет их на эскроу-счет. Эта мера позволила сразу же отсечь третью категорию — фирмы, которые и не собирались ничего строить, и защитить дольщиков от застройщиков, которые не рассчитали свои возможности, поскольку в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, люди просто получают назад свои деньги.
Как безопасно построить дом в 2025: ипотека и эскроу-счета (видео: @OptimumHouse)
Плюсом к тому, все больше недвижимости приобреталось не за «живые» деньги, а с использованием ипотечных займов, поэтому банк с его возможностями проверки добросовестности застройщика становился дополнительной гарантией для покупателя.
Казалось бы, проблема обманутых дольщиков навсегда ушла в прошлое. Но на деле все оказалось не так просто.
«Где-то за городом…»
Дело в том, что до недавнего времени, закон, защищавший дольщиков многоквартирных домов, не распространялся на тех, кто решил построить себе дом за городом. И, конечно, эта ниша оказалась очень интересна тем недобросовестным застройщикам, кто лишился возможности использовать свои схемы в городе. Доходность с индивидуального жилого дома не та, что с многоэтажки, но если таких клиентов набрать десяток-другой, то уже может быть экономически оправдано.
При этом, оставить покупателя и без недвижимости, и без денег, могли, чаще всего, теми же способами, что когда-то покупателей квартир — сознательное мошенничество или неспособность застройщика выполнить взятые на себя обязательства. Некоторые из «горе-строителей» даже не утруждали себя получением лицензий на строительную деятельность. Если добавить сюда всевозможные сезонные бригады, рекламирующие свои услуги объявлениями на столбах, то получится достаточно полная картина хаоса, который еще недавно царил на рынке загородного строительства.
Поселок-призрак
Очень старый и, несмотря на разновидности, достаточно примитивный вариант обмана излишне доверчивых покупателей. Мошенники приобретали или брали в аренду большой земельный участок, огораживали его забором, иногда даже строили там два-три дома, и начинали продавать будущие дома в будущем коттеджном поселке. Как правило, цена была достаточно привлекательная, что объяснялось реализацией на стадии проектирования, но не слишком низкая, чтобы не вызвать подозрений. Учитывая, что с конца нулевых годов пошел всплеск интереса к загородной недвижимости, таким образом удавалось достаточно быстро собрать значительную сумму, после чего фирма исчезала.
Не попасть «на удочку» к таким дельцам было довольно просто и до введения эскроу-счетов достаточно было потратить немного времени на сбор информации о компании или доверить это юристам, отложить решение и понаблюдать, происходят ли в «коттеджном поселке» реальные строительные работы. Развитие ипотечного кредитования, а теперь и эскроу-счетов, свело деятельность такого рода компаний на нет, и сейчас этот способ обмана практически не встречается, по крайней мере в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах.
На полпути
Другая, гораздо более распространенная ситуация, когда компания не смогла по тем или иным причинам выполнить свои обязательства. У меня были клиенты, которые еще до введения обязательных эскроу-счетов выбрали застройщика, который по всем критериям казался вполне надежным. В результате эта компания обанкротилась, когда их дом был построен до уровня каркаса. Чтобы каркас просто не сгнил, пока идут судебные тяжбы, они нашли деньги и достроили дом силами другой фирмы, но какую-то сумму они все равно потеряли. Причем было видно, что первый застройщик изначально собирался честно выполнить свои обязательства, поскольку то, что они успели построить, было сделано добротно и из качественных материалов, но дальше обстоятельства сложились не в их пользу.
Кстати, довольно много подобных случаев произошло как раз на этапе введения эскроу-счетов. Дело в том, что многие компании, особенно небольшие, строили дома условно по принципу пирамиды, когда дом текущего клиента строился на деньги следующего, и так далее. С введением эскроу-счетов этих денег у них не стало — они были заморожены до выполнения условий договора, в итоге возникал серьезный кассовый разрыв.
Сейчас эта ситуация отрегулировалась, с рынка отсеялась часть игроков, и повторение истории с недостроем, я считаю, крайне маловероятно.
Плюсы и минусы
С вступлением в силу нового закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» рынок загородного строительства кардинально изменился. Конечно, проблема обманутых дольщиков не ушла полностью, ведь закон не запрещает полностью строительство загородных домов по старой схеме, без эскроу, однако оформить ипотеку в таком случае уже не получится. Тем же, кто строит за свои деньги, без привлечения банка, можно посоветовать только быть предельно внимательными при выборе строительной компании и не доверять заманчиво дешевым предложениям, ведь есть экономически обоснованная себестоимость, и она примерно одинаковая у всех.
Но все-таки, сейчас довольно много домов строится так или иначе с использованием кредитных средств, в основном семейной ипотеки. И тут уже все защитные механизмы нового закона работают в полную силу — ведь кроме эскроу-счетов банк обеспечивает еще и поэтапное финансирование проекта, когда транш за каждый следующий этап работ производится только после фиксации и подтверждения в Рососмотре предыдущего этапа. Причем не получится сфотографировать, например, фундамент в другом месте, загрузить фотографии и выдать это за произведенные работы по договору, ведь все фиксируется в специальном приложении, с геолокационной привязкой. Так что вероятность каких-либо махинаций при использовании новой схемы с эскроу-счетами минимальна.
Из минусов нового закона можно отметить, пожалуй, только неизбежный рост стоимости строительства, ведь если раньше застройщик пользовался деньгами клиента, то теперь ему приходится кредитоваться, и цена возрастает как минимум на величину процента по кредиту. Но это удорожание можно считать неизбежной платой за безопасность сделки, отсутствие риска быть обманутым. Когда человеку при выборе строительной компании нужно думать не о том, как не оказаться «у разбитого корыта», а о том, какой из застройщиков построит лучше, быстрее и качественнее — это точно позитивные изменения.
Рекомендуем изучить: Новый закон о счетах эскроу при продаже частных домов.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
