Льготная ипотека под 2% в новых регионах: как работает программа и опыт заемщиков

На рынке недвижимости действует программа ипотечного кредитования со ставкой 2% годовых для покупки жилья в Луганской народной республике ЛНР, Донецкой народной республике (ДНР), Запорожской и Херсонской областях. За два года выдано около 1,5 тыс. кредитов на сумму свыше 7 млрд рублей. С Виталием Богдановым, финансовый обозревателем, разбираем механизм работы программы и анализируем реальные кейсы покупателей.

Нормативная база и условия программы

В условиях высоких процентных ставок на ипотечном рынке программа льготного кредитования в новых регионах выделяется уникальными условиями. При средней ставке по стране 20-25% заемщики могут получить кредит под 2% годовых на покупку недвижимости в четырех субъектах РФ. Программа доступна любому россиянину независимо от места регистрации.

Государство субсидирует банкам разницу между льготной и рыночной ставкой, что делает возможным кредитование под 2%.

Основные параметры программы

Финансовые условия:

• процентная ставка: до 2% годовых;
• максимальная сумма: 6 млн руб.;
• первоначальный взнос: от 10%;
• срок кредитования: до 30 лет.

Требования к недвижимости:

• расположение в ЛНР, ДНР, Запорожской или Херсонской области;
• первичная недвижимость (новостройки, дома от застройщика);
• для определенных категорий граждан — вторичный рынок.

Денис Пушилин рассказал, где в ДНР будет доступна льготная ипотека на «вторичку» (видео: ГУП ДНР «ТК «Авеста»)

Банки-участники программы и статистика

Четыре ключевых банка участвуют в программе льготной ипотеки для новых регионов России, демонстрируя разную динамику:

1. ПСБ (старт с сентября 2023 года) — лидер по объемам. Выдал примерно 900 кредитов на сумму свыше 5 млрд рублей. Ранний запуск обеспечил значительную долю рынка.
2. Сбербанк (старт: июнь 2024 года) — активно наращивает портфель: выдал 376 кредитов на 2,1 млрд рублей.
3. ВТБ (старт: октябрь 2024) — точное количество кредитов и объем портфеля не раскрываются.
4. Ростфинанс (участвует с 2023 г.) — данные не раскрывает.

Промсвязьбанк лидирует по объемам как первый участник программы. Сбербанк демонстрирует быстрый рост — за полгода вышел на второе место. К началу 2025 года общий портфель программы составил около 1500 кредитов на сумму более 7 млрд р.

Люди, которые приобрели жилье на льготных условиях

Переезд из мегаполиса

Максим Р., IT-разработчик из Москвы, работающий удаленно, в 2024 году купил квартиру в Донецке:

• трехкомнатная квартира в новостройке;
• стоимость: 5,8 млн руб.;
• кредит: 5,2 млн руб.;
• первоначальный взнос: 600 тыс. р;
• ежемесячный платеж: 26,4 тыс. р.

«Сравнивал похожее жилье в Москве за 15 млн и дом в Донецке за 6 млн.рублей. При московских ставках платеж составил бы 200 тыс., здесь получается 30 тыс. Экономия существенная», — комментирует Максим.

Замена аренды на собственность

Семья Петровых с двумя детьми снимала квартиру в Луганске за 25 тыс. рублей в месяц. В 2024 году оформили ипотеку на двухкомнатную квартиру в строящемся доме:

• стоимость квартиры: 3,2 млн руб.;
• ежемесячный платеж: 16,2 тыс. руб.;
• экономия против аренды: 8,8 тыс. руб. в месяц;
• материнский капитал использован как первоначальный взнос.

Инвестиционная покупка

Предприниматель из Екатеринбурга Дмитрий К. рассматривает недвижимость в новых регионах как инвестиционный инструмент. Купил студию в Мариуполе за 2,8 млн р. для последующей сдачи в аренду:

• ежемесячный платеж по ипотеке: 14,2 тыс. р.;
• планируемый доход от аренды: 22 тыс р.;
• чистая прибыль: 7,8 тыс р. в месяц;
• расчетная доходность: около 10% годовых.

Экономический анализ программы

Сравнение финансовой нагрузки на примере кредита в 4 млн рублей на 20 лет.

Льготная ипотека 2%:

• ежемесячный платеж: 20 280 рублей;
• переплата за весь срок: 867 200 рублей.

Рыночная ипотека 20%:

• ежемесячный платеж: 66 540 рублей;
• переплата за весь срок: 11 969 600 рублей.

Экономия составляет 46 260 рублей в месяц и свыше 11 млн рублей за весь период кредитования.

Про дальневосточную ипотеку и про возможное повышение цен на жилье на 20% в случае расширения семейной ипотеки мы писали в статьях:

Дальневосточная ипотека: как льготная ставка меняет жизни людей и город Владивосток;

Повысят ли цены на жилье на 20% после расширения семейной ипотеки? 

Региональный анализ рынка недвижимости

Ценовые характеристики по городам:

Донецк:

• средняя цена новостроек: 85-110 тыс. руб./кв. м;
• активные районы застройки: Калининский, Киевский;
• основные девелоперы: федеральные и региональные компании

Луганск:

• средняя цена новостроек: 70-95 тыс. руб./кв. м;
• высокий спрос в центральной части города;
• дефицит предложения при растущем спросе

Мариуполь:

• средняя цена новостроек: 90-120 тыс. руб./кв. м;
• активная программа жилищного строительства;
• высокие темпы ввода в эксплуатацию.

Херсонская область:

• ограниченное предложение первичного жилья;
• цены новостроек: 60-80 тыс. руб./кв. м;
• преимущественно вторичный рынок.

Практические рекомендации по выбору банка-кредитора:

ПСБ:

• развитая региональная сеть;
• наибольший опыт работы по программе;
• быстрое рассмотрение заявок.

Сбербанк:

• удобная цифровая платформа;
• интеграция с Госуслугами;
• широкие возможности дистанционного обслуживания.

ВТБ:

• гибкие условия по дополнительным продуктам;
• индивидуальный подход к сложным случаям

Альтернативные меры поддержки — дополнительные программы:

• жилищные сертификаты для отдельных категорий граждан;
• субсидии на аренду жилья;
• компенсационные выплаты за утраченную недвижимость;
• военная ипотека для участников СВО.

Программа льготной ипотеки в новых регионах предоставляет уникальные возможности для приобретения недвижимости на выгодных условиях. Ставка 2% годовых обеспечивает существенную экономию по сравнению с рыночными условиями кредитования.

Программа показывает устойчивую динамику роста — за два года работы выдано 1500 кредитов на сумму более 7 млрд рублей. Практические кейсы демонстрируют разнообразие целей покупателей: от смены места жительства до инвестиционных проектов. Банковская инфраструктура активно развивается, что улучшает доступность программы.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.