Как выбрать офис – на что обратить внимание при выборе помещения
Исследования показывают, что 97% сотрудников считают, что их офисное пространство напрямую отражает отношение к ним работодателей. Независимо от того, являетесь ли вы стартапером, ищущим свой первый офис, или уже зарекомендовавшей себя компанией, стремящейся к расширению, поиск подходящего офисного помещения имеет решающее значение для успеха вашего бизнеса и продуктивности работников.
С распространением удаленной работы критерии выбора офисного помещения вышли за рамки его площади и местоположения. Теперь работодатели учитывают целый комплекс факторов. Мы поговорили с Натальей Ивановой, совладельцем агентства недвижимости “Метры Перемен”, о том, как правильно выбрать хороший офис.
- Основные параметры при выборе офиса
- Определите свои требования
- Составьте “идеальный” вариант
- Подготовьте план “Б”
- Какие классы офисов существуют?
- Что нужно учитывать при просмотре помещения?
- Что такое арендные каникулы?
- Что лучше: офис с отделкой или без?
- Как арендовать или как купить офис в России?
- Когда лучше отказаться от заключения договора?
Основные параметры при выборе офиса
В первую очередь обратите внимание на факторы, которые нужно учитывать при выборе офисного помещения:
- Площадь
- Локация
- Бюджет (стоимость покупки или аренды)
- Состояние помещения
Определите свои требования
Подумайте о том, что именно нужно вам и вашей компании. Учитывайте такие факторы, как размер вашей команды, прогнозируемый рост и бюджетные ограничения.
Выбирая новое помещение, сначала сядьте и подумайте обо всем, что вам нравилось или не нравилось в вашем предыдущем офисе. Что бы вы изменили, если бы могли? А что хотели бы оставить?
Проанализируйте свои технологические потребности, желаемые удобства и требования к доступности. Составив полный список того, что вам обязательно нужно. Так вы сможете сузить круг поиска и сосредоточиться на помещениях, которые отвечают вашим конкретным потребностям.
Составьте “идеальный” вариант
Опишите свой идеальный офис так, как будто все желания выполнимы, ответив на вопросы:
- ЧТО? Определите площадь (с учетом развития компании), планировку, состояние. Важно также уточнить, будете ли вы брать помещение с отделкой или же готовы к ремонту.
- ГДЕ? Определите идеальную локацию: уточните, какие районы предпочтительны и к каким районам вы точно не готовы.
- КОГДА? Определите, как срочно нужно въехать и на какой срок нужен офис. Если вы берете помещение в аренду, подумайте, на какой срок вы согласны: 11 месяцев или 5-10 лет? При покупке офиса вы должны чётко понимать, будете ли вы его использовать для своего бизнеса или вы рассматриваете помещение как инвестицию. Но, даже в случае покупки офиса «для себя», важно обратить внимание на то, чтобы выбранное помещение было инвестиционно привлекательным.
- СКОЛЬКО? Рассчитайте бюджет покупки или аренды. Также определите “потолок” стоимости, чтобы отсеять неподходящие варианты.
Подготовьте план “Б”
Подумайте, на какие уступки вы готовы пойти и чем вы можете пожертвовать, если “идеальный” офис найти не удастся. Например, если вам нужно оставаться в рамках бюджета, рассмотрите районы, которые находятся дальше от центра или желаемой локации.
Какие классы офисов существуют?
Класс офиса формируется на основе нескольких ключевых факторов, включая местоположение в престижных районах с хорошей транспортной доступностью, качество здания и используемых материалов, уровень оснащенности современными системами (кондиционирование, безопасность и т.д.), площадь и планировку помещений, наличие дополнительных услуг и удобств (парковка, конференц-залы), а также соответствие экологическим стандартам и техническим характеристикам.
Все эти аспекты в совокупности определяют уровень комфорта и привлекательности офисного пространства для арендаторов. Всего существует 4 класса офисов. Найти офис в аренду в Москве в самых топовых классах А и В+ не так просто, так как они особенно востребованы.
Класс А — это офисы в престижных районах с качественной современной отделкой, удобным паркингом и продуманными планировками (в основном, open space с переговорными). У таких помещений есть четко прописанные требования к техническим характеристикам жизнеобеспечения (централизованная система управления, вентиляция, кондиционирование, инсоляция, отопление, противопожарные системы, системы безопасности с круглосуточным видеонаблюдением), хорошо развитая инфраструктура для удобства арендаторов.
Класс В — это более бюджетные варианты с сохранением комфортных условий. Обычно здания находятся чуть дальше от центра и часто имеют место в проектах редевелопмента (реконструкции старых объектов).
Класс С — это офисы в строениях, которые изначально не возводились как бизнес-центры. Например, бывшие НИИ или административные здания. Они находятся далеко от метро и в них не предусмотрен паркинг или современная офисная планировка.
Класс D — это офисы, которые не отвечают современным требованиям и стандартам. Они располагаются в старых нежилых зданиях в труднодоступных районах. Главный плюс при выборе такого класса — экономия средств, однако, скорее всего, возникнет необходимость в серьезном ремонте.
Что нужно учитывать при просмотре помещения?
Если вы выбрали офисное помещение, при его просмотре обязательно обратите внимание на:
- Количество времени в пути. Попробуйте добраться до здания на общественном транспорте или пешком. Так вы сможете проверить заявленное арендодателем время и ознакомиться с инфраструктурой района.
- Входную группу — это лицо бизнес-центра.
- Планировку. Уточните ее соответствие реальности.
- Оснащение здания и помещения. Проверьте работу лифтов, обратите внимание на наличие и состояние систем пожарной безопасности, вентиляции, инженерных коммуникаций, на качество мобильной связи и количество интернет-провайдеров.
- Собственника помещения. Узнайте, в чьей собственности офис. До подписания договора запросите подтверждающие документы и уточните организационную форму собственника (ООО, ИП).
- Коммунальные платежи. Уточните их размер и порядок оплаты.
- Отделку. Проверьте состояние отделки офиса при наличии. Внимательно оцените необходимость доработок — это повлияет на договоренность об арендных каникулах. Если же вы выбираете офис без отделки, уточните возможность перепланировки и наличие особых требований к отделке. Также озвучьте вопрос о предоставлении арендных каникул.
Что такое арендные каникулы?
Арендные каникулы — это период, на который арендатор частично или полностью освобождается от внесения арендной платы. Каникулы помогают снизить финансовую нагрузку, особенно в начале аренды, когда могут возникнуть другие расходы. В том числе они позволяют арендатору подготовить помещение, провести необходимые работы или адаптироваться к новому месту без дополнительных затрат на аренду.
Если арендодатель согласится на каникулы, убедитесь, что это отражено в договоре аренды или в дополнительном соглашении.
Что лучше: офис с отделкой или без?
Взять готовый офис или сделать его под себя согласно своим желаниям — решение исключительно на усмотрение покупателя или арендатора. Если вы берете офис с отделкой, то начинать работу в нем можно практически сразу: без дополнительных затрат и времени на ремонт. Однако обычно такие офисы дороже, а у клиента меньше свободы для изменения интерьера под свои нужды.
В офисе без отделки можно спроектировать пространство по своему усмотрению, учитывая специфические потребности бизнеса. Вместе с этим клиенту нужно быть готовым к возможным непредвиденным расходам и задержкам в процессе ремонта.
Поэтому если у вас есть бюджет и вы хотите минимизировать время на подготовку, лучше выбрать офисное помещение с отделкой. Если же вы готовы инвестировать время и средства в создание уникального пространства, офис без отделки может быть более подходящим вариантом.
Как арендовать или как купить офис в России?
Если вы планируете приобретать офис в собственность, вы должны будете заключить договор купли-продажи. Офисное помещение можно также купить в ипотеку. Обычно первоначальный взнос на коммерческую недвижимость составляет от 30% от стоимости объекта.
При заключении договора аренды обратите внимание на:
- Срок аренды (краткосрочный или долгосрочный договор);
- Ставку аренды (размер арендной платы);
- Возможность получения арендных каникул;
- Коммунальные платежи: размер (сумма) и порядок оплаты (кому и как платятся);
- Ежегодную индексацию ставки;
- Не продаётся ли здание, где расположен офис, и не планирует ли собственник продавать свой офис.
Когда лучше отказаться от заключения договора?
Даже если офис понравился, есть факторы, из-за которых вам следует отказаться от помещения:
- Если есть информация, что собственник имеет судебные разбирательства, которые способны привести к банкротству;
- Если установлены кабальные коммерческие условия. Например, при аренде непосильная годовая индексация арендной ставки (15% и выше);
- Если помещение с обременениями — это объект недвижимости, на который наложены определенные ограничения или обязательства;
- Если назначение земельного участка, здания, помещения не соответствует административно-офисному назначению.
Инвестируйте время в тщательное исследование и анализ, чтобы создать комфортное и эффективное рабочее пространство, которое будет развивать бизнес и повышать эффективность сотрудников. Департамент маркетинга, например, нуждается в пространстве, которое способствует креативности и командной работе. Удобное расположение, современное оборудование и атмосфера, способствующая сотрудничеству, помогут создать оптимальные условия для достижения высоких результатов. А вот для юридической консультации нужно подобрать пространство с тихими «соседями», звукоизоляцией кабинетов и «строгой» солидной отделкой.
Выбор качественного офиса — это инвестиция в будущее вашего бизнеса. Учитывая такие факторы, как расположение, инфраструктура, стоимость аренды и атмосферу, вы сможете создать пространство, которое будет вдохновлять сотрудников и способствовать их продуктивности.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
