Инвестиции в недвижимость: что нужно знать покупателям в 2025 году
(Фото: domclick.ru)
Ставки по депозитам штурмуют новые вершины вслед за повышением ключевой ставки ЦБ, банки соревнуются в заманчивости предложений обладателей свободных денег. Казалось бы, в такой ситуации не может быть никаких сомнений, как сохранить и приумножить свои накопления — отнести деньги в банк и через год получить обратно с солидными процентами. Однако, вместо этого люди предпочитают приобретать недвижимость. В чем причина этого явления и что будет полезно знать тем, кто решил инвестировать в квадратные метры? Ответы в статье.
Надежный актив
Действительно, когда появились первые очень выгодные предложения от банков, многие, у кого имелись накопления, устремились туда. Однако со временем люди начали задумываться, насколько надежны такие вложения в нынешних динамично меняющихся условиях. И часть людей сделала выбор в пользу более стабильного актива — недвижимости, даже если доходность этого актива в какой-то момент и уступает банковской.
Инвесторы прекрасно понимают, что за всю новейшую историю российского рынка недвижимости там не было серьезных падений, которые бы угрожали потерей вложенных денег. Более того, были периоды резкого роста стоимости квадратного метра. Поэтому вполне может получится так, что после взлета цен на 50%, падение на 20% все равно оставит инвестору 30% доходности.
Сейчас, когда свернуты многие льготные ипотечные программы, покупка недвижимости становится особенно привлекательной для людей, у которых есть свободные деньги. Когда спрос естественным образом снижается, многие застройщики и продавцы готовы предлагать скидки и другие льготные условия для тех, кто приходит с «живыми» деньгами. Если говорить про Санкт-Петербург, то можно спокойно получить дисконт от 100 тыс.руб. за однокомнатную квартиру до полумиллиона за трехкомнатную, что очень неплохо. В Москве цены выше, поэтому и скидки могут быть более существенными.
Ну и главное — банковский вклад он где-то там, в виде бумажного документа или цифр на экране, а квартира — она никуда не денется, в ней можно жить или сдавать в аренду, например. Кстати, из-за снижения доступности ипотеки, цена аренды тоже выросла. Это еще один аргумент для тех, кто хочет не просто сохранить свои деньги, но и заработать на купленной недвижимости.
«Быстрые деньги» или долгосрочные планы?
Куда вложить деньги в 2025 году? (Видео: @smirnov_real_estate)
Людей, которые инвестируют в недвижимость, можно условно разделить на две категории: приобретающие объект на годы или стремящиеся достаточно быстро заработать на перепродаже.
У первых, чаще всего, это не первая инвестиция, они имеют неплохой доход, который позволяет им время от времени приобретать недвижимость без использования ипотечных кредитов. Их основная цель — сохранить деньги от инфляции, не исключает, впрочем, получения дохода от сдачи купленной квартиры в аренду. При этом у них нет возможности уделять много времени купленному объекту, делать серьезный ремонт или заниматься сдачей квартиры посуточно — это не их бизнес.
Со второй категорией потенциальных инвесторов, как правило, все сложнее — у них либо денег «впритык» только на самые недорогие варианты, либо вообще не набирается достаточная сумма, чтобы хватило на квартиру. Например, есть 2-3 миллиона, а нужно как минимум 6-7. Раньше они могли бы рассчитывать на ипотеку, но сейчас запредельные ставки отпугивают, а хочется сохранить и приумножить деньги.
Таким клиентам мы предлагаем схему флиппинга, то есть покупки какой-то квартиры в плохом состоянии и последующей перепродаже ее после ремонта по более высокой цене. Если денег у них недостаточно даже на самый «убитый» вариант, то мы можем подобрать соинвестора; в итоге они на двоих приобретают квартиру, делают ремонт и зарабатывают несколько сотен тысяч после перепродажи.
А когда у человека набирается достаточная сумма, то здесь вариантов уже больше. Кроме того же флиппинга, я бы предложил рассмотреть покупку или строительство загородного дома. Особенно строительство, ведь тогда объект обойдется как минимум на 20% дешевле. А дальше этот дом можно продать и заработать на этом. Можно сдавать в аренду — это направление сейчас активно развивается, особенно, если дом находится в пределах 30-40 минут езды от города. Если у кого-то есть время и желание заниматься сдачей дома посуточно, то можно заработать еще больше. Особенно в сезон, когда очень много желающих отметить на природе какой-то праздник или просто собраться с друзьями.
Осторожнее с новостройками
Казалось бы, должно быть значительно выгоднее инвестировать в еще не готовое жилье — ведь квартира в строящемся доме должна быть дешевле по определению, и останется только подождать сдачи объекта и получить прибыль. Однако, не все так просто.
Краткосрочное инвестирование в новостройки наверняка будет убыточным, ведь в стремлении быстрее «прокрутить» деньги и заработать человек будет покупать квартиру не на этапе котлована, а в уже сданном доме. А цена на такие квартиры, по моему мнению, искусственно завышена процентов на 20. В итоге, может сложиться такая же ситуация, как с покупкой дорогого автомобиля, когда после выезда за ворота автосалона он сразу терял в цене 15-20%. Здесь также — если человек покупает квартиру на вторичном рынке, то он через год точно сможет продать ее дороже, а в новостройку, даже если она сдается с отделкой, нужно еще добавить как минимум мебель и технику, и в итоге продать ее по той же цене, что и «вторичку».
Но и с долгосрочным инвестированием в строящееся жилье нужно быть аккуратнее. Во-первых, здесь возможна та же картина с «раздутыми» ценами. Ведь многие застройщики все еще держат уровень цен с тех времен, когда рынок был наводнен недорогими ипотечными деньгами, действовали разные льготные программы и спрос значительно превышал предложение. Очень часто сейчас, предлагая очень заманчивые скидки, застройщик просто немного приближает цену к ее экономически обоснованному значению.
Вторая, но не менее важная причина — сейчас достаточно велик риск финансовых проблем или даже банкротства некоторых застройщиков. После повышения ключевой ставки ЦБ строители столкнулись с тем, что им приходится кредитоваться под очень невыгодный процент, причем в условиях резкого сокращения притока новых клиентов. Поэтому в настоящий момент у некоторых застройщиков наблюдается рост задержек сдачи объектов. Вероятно, серьезной волны банкротств не будет — это сейчас экономически бессмысленное действие, ведь деньги покупателей не у строительных компаний, а на эскроу-счетах.
И уж тем более, проблемы вряд ли коснутся гигантов рынка, особенно тех, кто имеет свои производства блоков, кирпичей, бетона и других материалов и работает на рынке десятки лет.
И все-таки, я не рекомендую в данный момент рассматривать вложения в новостройки, особенно тем инвесторам, кто не работает на рынке профессионально. Еще лучше — обратиться за помощью к специалистам рынка, которые могут в полной мере оценить все риски при работе с тем или иным объектом.
Надеемся на перемены
Основные надежды участников рынка связаны сейчас, конечно, с потенциальным снижением ключевой ставки ЦБ и возвратом доступной ипотеки. Большинство специалистов не ожидают существенного снижения ставки в 2025 году, самые оптимистические прогнозы предполагают в лучшем случае 17-19% к концу текущего года, что вряд ли оживит рынок.
Тем не менее, нынешняя ситуация не может продолжаться бесконечно. Я ожидаю в следующем году ставку в районе 13-14%, а в 2027 году — порядка 8-10%, что уже будет вполне комфортно для покупателей. Это однозначно вызовет серьезное повышение спроса и система снова заработает. Большинство серьезных девелоперов нынешний период стагнации успешно переживут, у них для этого достаточно резервов. Возможно, какие-то мелкие игроки и уйдут с рынка, но это нормальный процесс.
В целом, возможности для инвестиций есть всегда; сейчас они даже лучше, чем раньше, поскольку из-за снижения спроса человек с «живыми» деньгами может рассчитывать на хорошие условия сделки. Чтобы минимизировать риски, нужно лишь соблюдать определенную осторожность, не хвататься за явно сомнительные варианты и не стесняться обращаться к профессионалам.
Рекомендуем к прочтению материал Недвижимость в Крыму: инвестиции в солнечное будущее.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
