Что курс грядущий нам готовит: как укрепление рубля скажется на рынке жилой недвижимости?
Влияние доллара на весь мир (фото: ru.freepik.com)
В мае курс американской валюты впервые за два года опустился ниже психологически важной отметки в 80 рублей. На данный момент рублю не только удалось закрепиться на значениях около 79 рублей, но некоторые аналитики прогнозируют его дальнейшее укрепление, до 75 или даже до 70 рублей за доллар.
Как это может сказаться на рынке жилья мы узнали у эксперта в сфере городской жилой недвижимости агентства Bright Estate Ольги Капинос.
Элитный сегмент
В последние годы мы привыкли чаще слышать об ослаблении рубля, и на таких новостях спрос на недвижимость обычно растет — все, у кого есть «лишние» деньги в рублях, стремятся сохранить их, вложив в недвижимость. Однако, движение российской валюты в сторону укрепления не оказывает ощутимого обратного эффекта, особенно в элитном сегменте, который вообще живет по своим законам.
«Многие покупатели дорогой недвижимости хранят свои сбережения в валюте», — говорит Ольга Капинос, — «Поэтому, в период ослабления курса валют, они скорее занимают выжидательную позицию, предпочитая ее обмену доллара и евро по невыгодному курсу, чтобы купить недвижимость. В принципе, это может вызвать некоторое замедление рынка элитной недвижимости, но не думаю, что ощутимое. Во-первых, у покупателей дорогого жилья, как правило, все распланировано сильно заранее, и есть резерв средств под грядущую сделку, а во-вторых, продавцы такой недвижимости заинтересованы в том, чтобы успеть купить на вырученные деньги валюту по более низкой цене, поэтому в такие моменты они склонны делать скидки и формировать более выгодные предложения. Поэтому, я думаю, что с учетом этих факторов не будет ни ускорения, ни замедления этого рынка».
Есть еще один фактор, который может, пусть и незначительно, оказать влияние на цену элитной недвижимости — стоимость материалов, особенно отделочных, которые в этом сегменте чаще всего импортные. Однако, те материалы, которые застройщики используют сейчас, куплены еще в то время, когда курс был значительно выше, и нынешнее падение доллара на их стоимость никак не влияет. Только в долгосрочной перспективе, если укрепление рубля не ограничится несколькими неделями, какие-то материалы могут стать дешевле. Скажется ли это на цене жилья или останется в прибыли застройщика — покажет время.
Массовый сегмент
Часть покупателей жилья в массовом сегменте, как, впрочем, и в элитном — люди, которые держат свои сбережения на депозитах, ставших привлекательными после резкого роста ставки рефинансирования ЦБ. Скоро будет год с того момента, как ставка приблизилась к нынешним значениям, соответственно, будет истекать срок депозитов у тех, кто отнес деньги в банк год назад. Эти люди будут для себя решать задачу — оставить ли деньги в банке еще на год, или вложить их в недвижимость, или купить подешевевшую валюту. И, как мы уже рассказывали в статье Инвестиции в недвижимость: что нужно знать покупателям в 2025 году, многие выбирают именно недвижимость.
С этим согласна и Ольга Капинос: «Я сейчас вижу тенденцию, что очень много депозитов заканчиваются, и у людей высвобождаются средства, которые были туда вложены. Соответственно, перед ними встает задача вложить их в более надежные активы. Таким активом сейчас, да и во все времена, остается недвижимость.
Есть вероятность, что в ближайшее время этот фактор может вызвать некоторый рост спроса и, соответственно, цен в этом сегменте рынка. Хотя основная причина роста цены на квадратный метр, на мой взгляд, другая — инфляция. Дорожает все, начиная от проезда в метро и заканчивая строительными материалами. Конечно, это не может не сказаться и на цене квартир».
И все-таки, большинство потенциальных покупателей жилья массового сегмента — те, кто не располагает полной суммой, необходимой для покупки квартиры. Эти люди зависят от возможности оформить ипотечный кредит, однако, при нынешнем уровне ключевой ставки, эта возможность практически отсутствует.
«К сожалению, все надежды и прогнозы относительно ощутимого снижения ставки пока не оправдываются», — говорит Ольга Капинос, — «Поэтому, можно сказать, что на данный момент ипотека, как инструмент для покупки недвижимости, практически не используется. Застройщики, надо сказать, довольно быстро адаптировались к новым реалиям рынка, разработали массу новых программ, позволяющих оплачивать стоимость квартиры в рассрочку и другие финансовые механизмы, привлекающие покупателей. Но достаточно большая масса людей, которые хотели купить новое жилье, поняли, что они никуда не «вписываются», и вынуждены сейчас уходить в аренду, либо занимать выжидательную позицию».
Подробнее о ценах на недвижимость в 2025 году (видео: РБК Инвестиции @RBCInvest)
Что в целом?
Как мы видим, наивно было ожидать, что укрепление рубля, столь приятное психологически, вызовет снижение цен на недвижимость. В силу различных факторов рынок недвижимости это экономическое событие предпочел не заметить.
«Если говорить про столичный рынок элитного жилья, то здесь ситуация достаточно стабильная», — поясняет Ольга Капинос, — «Есть топовые локации, такие как Замоскворечье, Хамовники, Арбат и другие, к которым есть постоянный интерес, связанный с тем, что в этих локациях осталось очень мало свободных строительных площадок, и спрос значительно превышает предложение. Любой новый проект здесь сразу вызывает очень большой интерес, который подогревают грамотный маркетинг и блогеры-эксперты, участвующие в раскрутке новых проектов. Но это тот сегмент рынка, который незначительные колебания цены просто не замечает.
Другое дело — рынок недорогого жилья. Здесь вопрос ценообразования очень сложный — с одной стороны, затраты на строительство сильно выросли, увеличение стоимости коснулось всего цикла строительства: от цены бетона до затрат на обустройство придомовых территорий или на отделку холлов. Но при этом они не могут особо поднимать цены, поскольку спрос сейчас без ипотеки и так не большой. В любом случае, здесь тоже фактор укрепления рубля совершенно незначительный.
Делать прогнозы сейчас — неблагодарное занятие, все меняется слишком быстро и непредсказуемо. Но по своему опыту могу сказать, что недвижимость практически никогда не дешевеет, к какому сегменту она бы не относилась. Поэтому, тем, у кого есть сейчас задача приобретения недвижимости, рекомендации следующие: рассматривать покупку вне зависимости от того, какой сейчас курс доллара».
Читайте также: Динамика изменения цен на квартиры в Москве с 2008 – 2025 год (в рублях/долларах).
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
