Запрет посуточной аренды и согласование с соседями: разбираем популярные мифы о сдаче квартир

Недавно мы писали о различных аспектах, касающихся сдачи квартир в найм, правах, обязанностях и юридической защите всех сторон таких сделок: Квадратные метры как источник дохода: как не ошибиться при сдаче квартиры в аренду. Однако, в интернете периодически появляется различная информация касательно аренды квартир, которая способна напугать и наймодателей, и нанимателей жилой недвижимости.

Сегодня юрист, учредитель консалтинговой компании «Кабардоков Групп» Диана Кабардокова расскажет, правдивы ли популярные «страшилки», или к ним нужно относится просто как к слухам.

О чем речь?

В последнее время наиболее часто обсуждаются два мифа на тему недвижимости: якобы готовятся и законодательный запрет посуточной аренды квартир, и обязательство потенциальных арендодателей согласовывать свои намерения о сдаче квартиры с соседями.

Рассмотрим более подробно и один, и другой, тем более, что для их появления были некоторые основания.

Миф первый, и его правовые нюансы

Начать здесь нужно с того, что юридически понятия «посуточная аренда» не существует. Да, это вполне успешный вид малого бизнеса, существуют интернет-ресурсы, благодаря которым человек, собирающийся в туристическую или деловую поездку, может легко и достаточно безопасно снять квартиру на срок своего визита. Но в правовом поле находятся только понятия краткосрочной и долгосрочной аренды.

При этом, краткосрочная аренда — это и сутки, и месяц, и полгода, в общем — любой срок меньше года. Поэтому, чтобы запретить посуточную аренду, ее нужно сначала «легализовать», то есть законодательно ввести такую норму. При этом, возникает очень много вопросов: нельзя только на одни сутки или на несколько тоже, и как определить — снял человек квартиру на месяц или на 30 суток, да и вообще, ограничение права собственности противоречит закону. Напротив, право собственников о предоставлении во владение и (или) в пользование, принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения по договору найма, в том числе краткосрочного, закрепилось путем внесения изменений в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ. Поэтому, о запрете посуточной аренды на серьезном уровне никто говорить не будет — это однозначно миф.

При этом понятно, откуда могли появится такие слухи. По всей видимости, так некоторые интерпретировали запрет на размещение хостелов и мини-гостиниц в жилых домах рядом с другими квартирами. И запрет этот разумный — мало кому понравится, если в соседней квартире будут проживать десятки человек, которые, к тому же, постоянно меняются. Но в сознании людей причудливо перемешались хостелы и квартиры, которые просто сдаются посуточно, несмотря на существенные отличия между ними.

Миф второй или тест на отношения с соседями

«Новость» о том, что теперь, чтобы сдать квартиру в аренду, придется заручиться согласием соседей, просто не могла пройти незамеченной. Сразу же начались бурные обсуждения на тему «все соседи должны дать согласие или только из прилегающих квартир» или «нужно ли согласовывать уже имеющихся жильцов». В конечном итоге, многие из комментаторов сошлись на том, что рынок аренды ждет крах, ведь достаточно одного соседа, который вас недолюбливает, чтобы ваш маленький бизнес пошел ко дну. Но так ли все печально на самом деле? Давайте разбираться.

Начнем с того, что такая законодательная инициатива действительно существует — еще в прошлом году ряд депутатов Государственной Думы предложил дополнить статью 30 Жилищного кодекса РФ положением, которое обязывает собственника жилого помещения, который намеревается сдать его в найм или даже в безвозмездное пользование, получить согласие каждого собственника всех соседних и примыкающих помещений. Но означает ли это, что такая инициатива обязательно обретет силу закона? Совсем не обязательно.

Любой законопроект для того, чтобы стать законом, должен проделать определенный путь, на каждом из этапов которого он может либо претерпеть существенные изменения, либо вообще отправится «в урну». Сначала это было рассмотрение профильным комитетом Госдумы, когда на документ собираются отзывы, предложения и замечания, затем профильный комитет рекомендует (или не рекомендует) законопроект для утверждения Государственной Думой, где он должен пройти три чтения, одобрение Советом Федерации, подпись Президента и опубликование в «Российской газете».

Более подробно о посуточной аренде квартир:

Всё о посуточной сдаче квартир. Посуточный бизнес. Аренда квартир на сутки (видео: Ярослав Стригунов https://vkvideo.ru/@subarendator)

Так вот, предложенные поправки в Жилищный кодекс находятся сейчас в самой первой стадии — сбор отзывов, предложений и замечаний, и эта стадия завершается 25 июня. И еще неизвестно, пойдет ли этот документ дальше или авторам инициативы будет отказано. Но некоторые СМИ в погоне за «горячими» новостями поспешили преподнести его как уже принятый закон.

Еще немного про соседей

Вероятно, депутатами, предложившими данную поправку, двигали самые благие намерения — не допустить нарушения прав собственников других помещений многоквартирных домов, особенно в случаях посуточной аренды, о чем они пишут в пояснительной записке к своему проекту. Однако, не очень понятно, каким образом, в случае принятия этого документа, эти права будут защищены. Только возможностью запретить своему соседу сдавать квартиру?

Вот сейчас, если кто-то из ваших соседей считает, что вы нарушаете его права, например, громкой музыкой или мусором на площадке, он может подать на вас в суд и таким образом защитить свои права. Но предположим, что вы убедили всех собственников прилегающих помещений, они подписали согласие на сдачу квартиры в найм, а ваши жильцы вдруг стали ночью устраивать шумные вечеринки. Соседям тогда все равно придется обращаться в суд, и подписанное перед этим согласие не будет играть никакой роли. И уж совсем не понятно, как это «снизит нагрузку на судебную систему Российской Федерации», что тоже декларируется целью предлагаемого законопроекта.

Хочется только обратить внимание как владельцев недвижимости, так и нанимателей, на важность подписания бумажного договора найма, даже если вы снимаете жилье на сутки. Понятно, что нынешние онлайн сервисы очень удобны, а современные технологии вообще позволяют наймодателю и нанимателю не встречаться друг с другом — электронные замки, коды, заключение некоего подобия соглашения в электронном виде при оплате. Но только надлежащим образом оформленный бумажный договор полноценно защищает права обеих сторон.

Подведем итоги

Попытаемся резюмировать все вышесказанное. Инициативы запретить или как-то ограничить посуточную аренду квартир не существует, хотя бы ввиду отсутствия такого юридического понятия. Поэтому людям, которые строят свой небольшой бизнес на сдаче жилья в краткосрочный найм, волноваться не стоит.

С обязательством получать согласие соседей все несколько сложнее — такой законопроект действительно есть. Но мне кажется, что у него не очень большие шансы обрести статус закона. Во-первых, эти предложения никоим образом не решают проблему ответственности собственника жилья и арендаторов, как и не снижает, а может быть, даже повышает нагрузку на правоохранительную и судебную систему. Ведь рынок аренды квартир никуда не денется, он просто начнет уходить «в тень» в случае невозможности получения согласия от собственников всех прилегающих помещений. Во-вторых, принятие такого закона повлечет ущерб для бюджета страны, ведь сейчас очень многие, кто сдает недвижимость, регистрируются в качестве самозанятого или ИП и платят налоги. И самое главное — положения этого законопроекта серьезно ограничивают базовое право собственника — распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Я думаю, что юристы Госдумы и сами законодатели это тоже прекрасно понимают, поэтому, скорее всего, принят он не будет, по крайней мере в существующей редакции.

Читайте также:

Договор сдачи в аренду квартиры: как составить, для чего нужен, образец;

7 шагов к более дорогой аренде: как подготовить квартиру без лишних трат.

Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.