«Промка на выход»: как оживает город в 2025 году — не квадратными метрами, а новыми смыслами
Фото сгенерировано ИИ
Земельный голод Москвы, уход заводов и запрос на «город в городе» сделали промзоны площадками масштабных преобразований. За каждым таким проектом — месяцы согласований, экологические вопросы, юридические тонкости и страхи горожан. Почему сегодня выигрывают только те, кто вкладывается не в метры, а в среду? Как системные игроки превращают промки в точки притяжения с парками, арт-пространствами и своей идентичностью? И главное — как сбалансировать прибыль девелопера, экологию, интересы жителей и историю места? Про редевелопмент как новый код городской жизни рассказывает Вероника Кириллова, судебный эксперт и участник десятков отраслевых дискуссий.
Когда проезжаешь мимо бывших заводов, на месте которых теперь сверкают башенные краны и фасады шоурумов, кажется, что редевелопмент это просто. Был завод — стал ЖК. Было серо — стало ярко. Но, если заглянуть за стройплощадку, за рекламные щиты и макеты, открывается другая реальность. Та, в которой каждый метр земли в новом формате стоит месяцев юридических споров, тонны загрязненного грунта и километры новых коммуникаций.
В 2025 году редевелопмент — это уже не ниша для смелых одиночек. Это — стратегия выживания для больших городов и переосмысление пространства для девелоперов. Он стал зрелым. И очень непростым.
Почему промзоны снова в фокусе?
Земельный голод в Москве
Внутри Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), третьих транспортных колец и вблизи центров — свободной земли под крупные проекты почти не осталось. Переходить на этажность — дорого и конфликтно. А промышленные зоны — это последние доступные резервы, где можно не уплотнять, а перепроектировать с нуля.
Про новостройки на территории бывших промзон в Москве (видео: Модные идеи для вашего интерьера)
Запрос на «город в городе»
Современные жители хотят не только квадратные метры, но и качественную среду: жилье рядом с работой, парком, школой, кафе и медициной. Чтобы утром не вставать в 6:30 из-за необходимости добираться на метро, а вечером гулять не между парковками, а среди озелененных территорий. Такой формат можно создать только на больших участках, а это именно площадки бывших производств.
Уход заводов
Масштабное выведение промышленных мощностей за пределы жилых кварталов — часть государственной политики. В Москве, Петербурге, Казани и других городах предприятия получают субсидии за релокацию. Результат: десятки гектаров в пределах городов становятся свободными — и жаждут переосмысления.
Финансовая привлекательность
Редевелопмент при грамотной реализации может давать 30–50% чистой прибыли. Но это не «быстрые деньги», а игра в долгую. Игра, где выигрывают только те, кто понимает не только рынок, но и историю участка, инфраструктуру, городскую политику и... локальную социологию.
Что уже построено и строится: живые кейсы
ЗИЛ, Москва
Легендарный завод имени Лихачева стал крупнейшим редевелопментом Европы. 6 млн квадратных метров нового строительства — это не город в городе: со своей ледовой ареной, театрами, школами, улицами и парками.
Красное Знамя, Санкт-Петербург
Бывшая текстильная фабрика у Обводного канала превращается в креативный кластер: элитное жилье, арт-пространства, коворкинги, пешеходные внутренние дворы с историческими фасадами. Здесь индустриальное прошлое становится точкой притяжения.
Радиозавод, Екатеринбург
Интересный гибрид: бывший промышленный объект и культурная площадка. Старый цех превращен в лофты, сцена ТЮЗа — в креативную студию. Получился редевелопмент, который не стирает память, а трансформирует ее в силу.
А теперь — что обычно не видно снаружи
Экология
Промзоны — это не просто пустыри. Это территории, где десятилетиями сливались масла, химикаты, тяжелые металлы. Очистка таких участков может стоить сотни миллионов. И не дай бог пропустить загрязнение — объект просто не допустят к вводу.
Юридические клубки
Один участок может иметь троих владельцев: земля — у города, здание — в собственности юрлица, фасад — объект культурного наследия. Часто — запущенные арендные споры, долги по налогам, непрозрачная история прав. Каждый кейс — как судебный детектив, где нужен не только юрист, но и историк.
Инженерные проблемы
Коммуникации — устаревшие, изношенные, не под современные нагрузки. Электричество — на 220В и в плохом состоянии. Водопровод — еле живой. Переподключение требует проектных решений, огромных вложений и согласований на уровне города. А ещё — временного отключения снабжения улиц, что вызывает раздражение жителей.
Общественное давление
Люди боятся «уплотнения». Боятся, что придут застройщики, разрушат привычный уклад, приведут пробки и дефицит мест в школах. Девелоперу сегодня надо быть не только строителем, но и медиатором. Убедить, объяснить, выслушать. Сделать так, чтобы в районе их ждали, а не судились.
Что нового в 2025 году?
- Редевелопмент стал «взрослым» — в него вошли системные игроки: Сбер, ВТБ, ПИК, Самолет, группы государственно-частного партнерства. Это уже не частные стартапы, а управляемые инвестиционные конструкции.
- Градостроительная цифровизация — быстрый доступ к кадастру, электронные торги, единые окна согласования. Это снижает уровень хаоса и повышает прозрачность рынка.
- Смена подхода к девелопменту — акцент на среду, идентичность района, функциональную насыщенность. Выигрывают не те, кто строит «плотно», а те, кто строит разумно.
Рекомендуем к прочтению:
Как превратить вкладчиков в инвесторов в коммерческую недвижимость;
Технопарки стали новым трендом инвестиций в коммерческой недвижимости.
Куда смотреть девелоперам?
Москва — ЮВАО, ЮАО, особенно зоны у МЦД и БКЛ. Здесь остались промзоны с хорошей транспортной доступностью и потенциалом под многофункциональные проекты.
Санкт-Петербург — восточные берега Невы, районы у Ладожского вокзала. Есть интересные кластеры с доступом к воде и хорошей логистикой.
Регионы — старые логистические центры, закрытые заводы 90-х, вокзальные промзоны. При правильной стратегии можно найти участки, которые через 5 лет будут стоить в 2–3 раза дороже.
И напоследок — личное
Редевелопмент — это не про «строительство», а про перезапуск. Это возможность дать городу второй шанс. Вернуть территории, которые были забыты. И не просто застроить их коробками, а наделить их новым смыслом.
Город — это не архитектура. Это живой организм, со своей памятью, травмами, надеждами. И если к нему относиться с уважением — он ответит. Красотой. Жизнью. И людьми, которые захотят в этом месте жить, работать, любить.
Если вы строите атмосферу, контекст и диалог с улицей — вы не просто девелопер. Вы — автор новой главы истории города.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
