Отмена моратория, что ждет застройщиков и как это повлияет на рынок недвижимости
Фото: предоставлено автором
Иван Богатов – владелец и генеральный директор ГК “Добро”, эксперт в сфере развития территорий, девелопмента и строительства, взаимодействия государства и бизнеса в отрасли
Обычно Правительство прислушивается к просьбам Президента, поэтому можно с уверенностью ожидать, что мораторий на взыскание неустоек с застройщиков не будет продлен и прекратит свое действие с 1 января 2026 года.
Сама неустойка начисляется в случае нарушения застройщиком условий договоров долевого участия. Основные случаи — это нарушения сроков передачи объектов покупателям, дольщикам, а также нарушение условий по соблюдению проектных решений и качества строительства.
Пока действовал мораторий, таковые неустойки могли исчисляться, но не могли быть взысканы с застройщиков. Поэтому сам размер неустоек не должен стать для застройщиков сюрпризом, ведь они точно знают, на какой срок просрочили передачу квартир покупателям и сумму всех сделок по таким объектам, все штрафные санкции легко подсчитать.
Но отмена моратория, несомненно, стала крайне неприятным сюрпризом. До последних дней девелоперское сообщество рассчитывало на его продление, как уже не раз случалось. Дело в том, что застройщики, в том числе и очень крупные, использовали возможность задерживать ввод домов в эксплуатацию для того, чтобы сохранить чуть более простые для себя условия по обслуживанию банковских кредитов, проектного финансирования. Пока дом строится, проценты по кредиту начисляются, но не выплачиваются. А ставка может быть снижена за счет остатка на эскроу счетах. Как только дом вводится, счета эскроу раскрываются в пользу погашения кредита, на непогашенный остаток начисляется полная ставка, а проценты выплачиваются ежемесячно из новых поступлений от продаж. Теперь застройщикам предстоит подсчитать и выбрать вариант, продолжать затягивать ввод домов и начислять, а после этого неизбежно заплатить неустойку дольщикам, либо ввестись быстрее, но быстрее начать платить банку проценты. Выбор будет зависеть от размера наторгованных остатков на эскроу и потенциала продаж по объекту в целом.
Какие последствия? Для застройщиков это признание дополнительных обязательств, расходов проекта, теперь уже в понятной перспективе по времени взыскания, выплат. Если ранее эти обязательства «заметались под ковёр», то теперь их необходимо будет добавить в финансовую модель проекта, в расходную часть. Для банков это означает, что на сумму этих неустоек нужно будет увеличить лимиты финансирования, если дом еще не введен, либо поделиться со взыскателями текущими поступлениями от продаж остатков. Если модель проекта и потоки от продаж этого не позволяют, то банки вполне себе могут потребовать бенефициаров застройщиков докапитализировать проект собственными средствами либо констатировать платежный дефолт.
Таким образом, при неустойчивых финансовых моделях, даже проекты на высокой стадии реализации, рискуют получить остановку банковского финансирования еще по одной, дополнительной причине – дополнительные расходы проекта в виде неустоек.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
