Арендный бизнес умирает: почему владельцы квартир массовро продают жильё
Фото: сгенерировано при помощи ИИ
Ещё три-четыре года назад сдача квартиры в Москве считалась священной коровой пассивного дохода — купил двушку в спальнике, залил её дешёвым линолеумом, нашёл семью с детьми и забыл о проблемах, получая каждый месяц 50–60 тысяч рублей, которые капали ровно и предсказуемо, как зарплата в госконторе. Те, кто был поумнее и побогаче, собирали портфели из трёх-четырёх объектов, жили на ренту и чувствовали себя если не аристократами, то как минимум уверенными рантье, которым не страшна инфляция и не нужен начальник. Но 2025 и первая половина 2026 года перевернули эту модель с ног на голову так быстро и жестоко, что владельцы съёмного жилья массово выставляют свои квадратные метры на продажу, иногда даже в убыток себе, лишь бы избавиться от «актива», который из золотой жилы превратился в хроническую головную боль. Рынок аренды в столице больше не кормит своих хозяев — он высасывает из них деньги, нервы и время, и этот тренд набирает такие обороты, что аналитики уже говорят о тектоническом сдвиге, который затронет не только частных инвесторов, но и весь рынок недвижимости в целом.
Первым и самым весёлым сюрпризом для арендодателей стал налоговый пресс, который за последние два года вырос настолько ощутимо, что съедает значительную часть дохода даже у тех, кто работает «в белую» через самозанятость. Налог на профессиональный доход в размере 4–6 процентов сам по себе не смертелен, но он стал лишь вершиной айсберга: если квартира оформлена на физическое лицо и сдаётся официально, владелец обязан платить НДФЛ по ставке 13 процентов, а если он умудрился купить объект через ИП или юридическое лицо — ставка взлетает до 20–25 процентов с учётом всех страховых взносов и отчислений. Плюс ко всему с 2024 года налоговая служба научилась виртуозно отслеживать неофициальные доходы через банковские переводы, киви-кошельки и даже наличные, которые раньше оставались невидимыми, а теперь автоматически попадают в базы данных, и штрафы за незадекларированную аренду составляют уже не смешные 20 тысяч рублей, а 40 процентов от суммы неуплаченного налога, и эти цифры реально пугают даже самых отчаянных нарушителей. Владельцы рассказывают в профессиональных чатах, что за прошлый год налоговики пришли к ним с проверками просто на основе данных от управляющих компаний, которые предоставляют информацию о количестве зарегистрированных жильцов, и если цифры не сходятся — это становится основанием для доначисления налогов за последние три года с пенями, которые в два раза превышают сумму самого налога. В итоге средний арендодатель, сдающий двухкомнатную квартиру за 70 тысяч рублей, из этих денег отдаёт государству около 10–12 тысяч, а если жильё находится в ипотеке, то налоги ложатся сверху на платежи банку, и с каждой полученной тысячи на руках остаётся ровно столько, чтобы свести концы с концами и забыть о какой-либо инвестиционной привлекательности этого занятия.
Второй удар, который оказался для многих неожиданным и болезненным, — это взлёт коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, который в новостройках бизнес- и комфорт-класса достигает космических величин. Если раньше «коммуналка» за двушку в старом панельном доме составляла 5–7 тысяч рублей в месяц, то сейчас в современных ЖК с подземным паркингом, фитнес-центрами и консьерж-сервисом ежемесячные счета за содержание и ремонт жилья выросли до 15–20 тысяч, причём эти расходы, по новым правилам жилищного законодательства, полностью лежат на собственнике, и переложить их на арендатора становится всё сложнее, потому что рынок насыщен предложениями и квартиросъёмщики диктуют свои условия. Более того, тарифы на отопление и горячую воду выросли за два года почти на треть, вывоз мусора подорожал вдвое, а капитальный ремонт, который с 2025 года стал обязательным для всех домов независимо от возраста, добавил в квитанции новую строчку, которая бьёт по карману ещё на 8–10 тысяч в месяц. Один из владельцев трёх квартир в разных районах Москвы, который сдавал их последние пять лет, в интервью для закрытого телеграм-канала риэлторов признался, что за 2025 год его чистая прибыль упала на 42 процента исключительно за счёт роста коммуналки и налогов, а в первые месяцы 2026 года он вообще вышел в ноль, потому что одна квартира стояла пустой три месяца, за вторую арендаторы перестали платить и скрылись в неизвестном направлении, а третью пришлось срочно ремонтировать после выезда семьи с маленьким ребёнком, которая оставила стены в таком состоянии, что косметический ремонт превратился в капитальный.
Третьей и, пожалуй, самой психологически истощающей проблемой стало поведение современных арендаторов, которое кардинально изменилось за последние пару лет и которое владельцы старой закалки просто не готовы терпеть. Если раньше среднестатистический квартиросъёмщик был благодарным, платил вовремя и относился к чужой квартире с уважением, хотя бы минимальным, то теперь рынок наводнён временными жильцами, которые относятся к съёмному жилью как к одноразовому контейнеру — живут здесь год, не берегут, вечно задерживают оплату на две-три недели, меняют работу и переезжают без предупреждения, оставляя после себя горы мусора и долги за электричество. Особенно тяжёлой стала категория молодых специалистов и фрилансеров, которые считают, что арендатор имеет право на всё: на шумные вечеринки до утра, на содержание домашних животных, о которых не предупредили при заселении, на самостоятельные перестановки и даже на мелкий ремонт, который они делают без согласования, а потом требуют компенсации за «улучшение жилья». Риэлторы, работающие в сегменте долгосрочной аренды, фиксируют, что количество судебных споров между арендодателями и квартиросъёмщиками выросло в 2025 году на 60 процентов по сравнению с 2023 годом, причём чаще всего иски подают именно собственники, которые пытаются выселить недобросовестных жильцов, но процесс занимает от трёх до шести месяцев, за это время квартира стоит без денег, а судебные издержки съедают ещё несколько месяцев дохода. Один из самых показательных случаев, который обсуждали в профессиональном сообществе, закончился тем, что владелец элитной двушки на Пресне после полугода судебных тяжб с арендатором-рецидивистом не только не получил денег за просроченные платежи, но и должен был заплатить судебным приставам за исполнение решения, после чего он выставил квартиру на продажу с пометкой «срочно» и потерял на сделке около трёх миллионов рублей относительно рыночной цены просто ради того, чтобы выйти из этого ада.
На этом фоне многие инвесторы задаются вопросом: а что, если продать всё и уйти в другие инструменты, которые дают такую же или даже большую доходность без головной боли? Финансовые консультанты уже подсчитали: если раньше арендный бизнес в Москве приносил в среднем 5–6 процентов годовых от стоимости объекта, что было сравнимо с банковскими вкладами, но выше по надёжности из-за роста цен на недвижимость, то сейчас, с учётом налогов, простоев, ремонтов и судебных издержек, реальная доходность упала до 2,5–3 процентов, тогда как депозиты в крупных банках дают 18–20 процентов в рублях, а валютные счета — стабильные 5–7 процентов в долларах и евро. Инвестиции в акции крупных компаний, в облигации федерального займа или даже в золото приносят в разы больше, причём ликвидность этих инструментов несравнимо выше — вы можете продать свои бумаги за один день, а квартиру, как показывает практика, сейчас не продать и за три месяца по адекватной цене. Владельцы, у которых на руках по три-четыре объекта, уже начали массово избавляться от «лишнего» жилья, оставляя себе, возможно, одну квартиру для личного пользования или для детей, а остальное продают и загоняют деньги в фондовый рынок или даже просто кладут на вклады под те самые 20 процентов, получая больший доход без звонков от арендаторов в три часа ночи, без постоянных проверок счётчиков и без нервных срывов из-за неоплаченной квартплаты.
Особенно болезненно этот кризис бьёт по тем, кто брал ипотеку под покупку инвестиционной квартиры в расчёте на то, что аренда будет покрывать платежи банку, и такая схема работала безупречно ещё два года назад, но сейчас ставка по ипотеке выросла до 20–25 процентов, а арендная плата не поднималась теми же темпами, и теперь ежемесячный платёж банку превышает доход от сдачи на 30–40 тысяч рублей, то есть владелец вынужден каждый месяц докладывать из своего кармана, чтобы квартира оставалась в его собственности. Статистика показывает, что количество таких «инвестиционных» квартир, выставленных на продажу в 2025 году, выросло на 80 процентов по сравнению с предыдущим годом, и львиная доля этих объектов — это именно те самые ипотечные двушки и трёшки, которые должны были кормить своих хозяев, а превратились в финансовую удавку. Эксперты предупреждают, что эта тенденция будет только нарастать, потому что банки ужесточают требования к заёмщикам, а арендные ставки, несмотря на инфляцию, стоят на месте из-за перенасыщения рынка предложением, и равновесие, о котором мечтают девелоперы и риэлторы, наступит только тогда, когда цены на жильё упадут на 15–20 процентов, чего, увы, не случается в Москве последние десять лет. В результате мы стоим на пороге массового исхода частных инвесторов из арендного бизнеса, и этот исход приведёт не только к падению цен на вторичном рынке из-за переизбытка предложения, но и к глубокому кризису в сегменте съёмного жилья, где арендаторов скоро станет некуда селить, потому что собственники предпочтут держать квартиры пустыми, но не мучиться с арендаторами и налогами, или продадут их тем, кто будет использовать жильё для себя, а не для сдачи. Владельцы многоквартирных портфелей уже сейчас делятся опытом, как правильно выходить из бизнеса — сначала продают самые хлопотные объекты в панельных домах, потом избавляются от старых фондов в центре, а напоследок, если рынок не развернётся, полетят и новостройки, которые ещё вчера считались золотым дном. Получается парадоксальная картина: все вокруг говорят о дефиците аренды, цены на съёмное жильё формально растут, но реальный доход владельца падает, потому что государство забирает всё больше, расходы растут всё сильнее, а качество арендаторов падает всё ниже, и в итоге арендный бизнес в Москве превращается из инструмента накопления капитала в инструмент его медленного уничтожения, что, возможно, является самым большим разочарованием для поколения, выросшего на мифе о том, что недвижимость — это навсегда и надёжно.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom.
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
