Королев Юрий Евгеньевич, автор загородных проектов коттеджного посёлка «Эмеральд Вилладж» и Эко-отеля «Руза Фэмили Парк», делится опытом на загородном рынке.
Сразу же – немного актуальной аналитики.
До 70% запросов в отделы продаж риэлторов от покупателей сейчас поступает на покупку недвижимости в закрытом коттеджном посёлке с обширной качественной инфраструктурой, с ценой от 10 млн руб. и выше.
Чуть меньше – 10% – людей хотят купить себе дом или землю в деревне либо городском поселении.
И лишь 20% рассматривают покупку в садовом товариществе (СНТ) с ценовой категорией до 5–6 млн руб. за участок и маленький садовый домик.
При выборе загородной недвижимости большинству покупателей в первую очередь надо для себя выбрать направление, шоссе – и затем уже по нему смотреть подходящие объекты. Сейчас безусловные лидеры по поисковым запросам – Новорижское, Киевское и Симферопольское шоссе. Эти скоростные трассы позволяют доехать от своей московской квартиры доМосковского большого кольца («вторая бетонка», А-108)не более чем за 60 минут.
– Юрий Евгеньевич, вы уже 18 лет на загородном рынке недвижимости. Как изменилась за последние три года ситуация со спросом и какие ценовые предложения есть в разных классах посёлков?
Юрий Королев:Рассмотрим цены в посёлках эконом-сегмента. Раньше, до 2020-го, весь подмосковный рынок был буквально завален предложениями от горе-девелоперов по 50000–70000 руб. за одну сотку. Так как всё очень резко подорожало, то строить дороги и подводить коммуникации за такие деньги стало просто нереально. Поэтому цены выросли, и сейчас предложения находятся на уровне 200000–250000руб./сотка, а если участки с лесом или прилесные – то от 300000руб.за сотку земли.
При этом в таких посёлках покупателям ничего особо не обещают из благ цивилизации. В лучшем случае будет выездная группа с охранником и маленькая детская площадка.
Далее идут предложения в посёлках комфорт-класса с ценовой политикой от 300000 до 400000руб./сотка и уже с наличием некоторой внутрипоселковой инфраструктуры.
Но моя рекомендация – лучше рассматривать покупку участков в посёлках более высокого сегмента, бизнес- или премиум-класса. Но это могут себе позволить, к сожалению, далеко не все желающие купить недвижимость в Подмосковье. Или надо уже привлекать ипотеку, которая в последнее время также подорожала.
– Да, цены сейчас кусаются!
Юрий Королев:А что вы хотите?! Посмотрите, как изменились цены на городскую недвижимость! Если раньше, например, за 250000руб.можно было купить квадратный метр в жилом комплексе «Алые Паруса», то теперь по такой цене продается в Москве чистый эконом!
Ипотека под 5% сильно изменила весь рынок, и цены выросли как на дрожжах. Зато качественных предложений по загородке осталось очень мало.
На примере анализа посёлков на Новой Риге могу сказать, что цены в посёлках бизнес-класса сейчас начинаются от 400000руб.за сотку земли и доходят до 750000руб.. Но при этом очень рекомендую – внимательно посмотрите, что вам предлагают за эти деньги, в каком состоянии дороги и есть ли уже работающие коммуникации. Не нарветесь ли вы на пустые обещания девелопера, как в посёлке «Руза Лес»!
Вот вам и еще пример: посёлок «Аркадия» с ценами на участки внутри посёлка от 750000руб./сотка, а на участки, примыкающие к лесу, – от 1,25 млн рублей. К какому классу отнести данный посёлок?
Или взять «Эмеральд Вилладж» с его ценами, как в вышеуказанном посёлке. Сравните два этих примера – и кому вы отдадите предпочтение, когда поедете и сравните их самостоятельно, а не по картинкам в интернете?!
Все гости «Эмеральд Вилладж» говорят: «У вас очень красивый посёлок с ландшафтным дизайном, классной инфраструктурой… Мы не ожидали увидеть что-то подобное на 65-м километре от МКАД!»
– Юрий Евгеньевич, вы давно работаете в премиальном сегменте рынка загородной недвижимости, и очевидно, что ваши клиенты – люди крайне требовательные. Как правильно находить с ними общий язык, договариваться о строительстве их домов?
Юрий Королев:Вы правы – публика взыскательная, очень требовательная. Поэтому, когда приезжает покупатель, очень важно, чтобы в отделе продаж любой девелоперской компании давали качественную консультацию.
Чтобы не просто стремились вам продать или «впарить» участок, а наоборот – рассказали бы, чем отличаются предложения на подмосковном рынке недвижимости. В чем ценность выбранного посёлка? Как правильно выбрать подрядчика, который построит качественный дом именно для вас? Какими будут ежемесячные взносы? А главное, почему не надо вестись на сказки – мол, как только построится посёлок, девелопер сразу всё отдаст, и посёлком жители будут управлять самостоятельно…
Итоговый совет: не принимайте быстро решение о покупке загородной недвижимости, пока лично не посмотрели хотя бы пять-семь посёлков аналогичного класса.
Смотрите на динамику строительства в посёлке, на то, работают ли коммуникации. Внимательно отнеситесь к выбору подрядчиков – исходя из того, что если в Москве вы живете в ЖК бизнес-класса за 500000руб./метр, то лучше не искать строителей, которые пообещают построить вам загородный дом за 50000руб./метр!
Да, деньги быстро обесцениваются, инфляция уже два года подряд зашкаливает за 11–12%, поэтому выбирайте качественные жилые комплексы и посёлки в Подмосковье!
Юрий Королев
