Большинство аналитиков сравнивают нынешний кризис с ситуацией 1998 года. Конечно причины и нюансы у них разные, но общая динамика, характерная для рыночной экономики, остается. После августа 1998 года многие покупатели, не являющиеся специалистами в этой сфере, вообще не верили, что резко упавшие цены на недвижимость когда –либо вырастут. Однако, как показала история, самыми дальновидными оказались те, кто приобрел на максимально возможные суммы недвижимость именно в послекризисный период. Доходность от таких приобретений оказалась превосходящей все ожидания: как только начался подъем экономики, цены на недвижимость стали неуклонно расти.

По опыту 1998 года цены достигли своего «дна» приблизительно через год после начала кризиса, дальше пошло умеренное восстановление и планомерный рост рынка. Аналогичная ситуация прогнозируется и после выхода из текущего кризиса, цены на недвижимость безусловно не останутся на нынешнем уровне.

Пожалуй, сам факт будущего роста цен даже не обсуждается среди экспертов и покупателей, скорее всех волнует ключевой вопрос: когда же конкретно наступит переломный момент.

Рис. 1. Индекс стоимости жилья с 01.1998 до 10.2010 ($/кв.м). По данным irr.ru

Цены на недвижимость и показатели фондовых рынков – общие тенденции

Как известно, строительная сфера реагирует на общие изменения экономики с небольшим опозданием по времени. Первым и самым чувствительным показателем общей экономической ситуации можно назвать индексы фондовых рынков. Действительно, если сопоставить по времени динамику роста уровня цен на недвижимость и изменения таких индексов РТС и ММВБ, можно увидеть совпадение по их росту и падению, с некоторым запозданием сферы недвижимости. 

Рис 2. Соотнесение динамики изменения индексов РТС и ММВБ с изменением стоимости жилья ($/кв.м). По данным irr.ru, rts.ru, micex.ru. Период 01.1998 по 10.2009.

Начиная с середины 2009 года, наблюдается резкий и неуклонный рост индексов РТС и ММВБ, за прошедшие месяцы они возросли почти на треть от величины их падения в начале кризисной ситуации.

Рис 3. Соотнесение динамики изменения индексов РТС и ММВБ с изменением стоимости жилья ($/кв.м). По данным irr.ru, rts.ru, micex.ru. Период 28.04.2008 по 27.10.2009.

По мнению большинства экспертов, в настоящий момент цены и на недвижимость уже упали до предельно низкого уровня. А по статистическим данным можно даже говорить о постепенном их росте, и, хотя изменения еще пока малозаметны, но, вероятно, по уровню цен рынок недвижимости сдвинулся с мертвой точки.

Предложение загородной недвижимости – текущая ситуация и прогнозы

Общее состояние экономики оказывает влияние на уровень цен всей сферы, но прежде всего цена любого товара определяется прежде всего балансом спроса и предложения. А вот с предложением загородной недвижимости после выхода из кризиса ожидаются сложности. Даже по самым оптимистичным прогнозам предложение недвижимости будет резко снижаться, объемы строительства за 2009 год уже намного меньше предыдущего года. Было выведено на рынок весьма ограниченное количество новых коттеджных поселков, причем многие из этих проектов планировались еще до кризиса, и, соответственно, финансовые средства для их строительства подготавливались заранее. По прогнозам аналитиков, в 2010 году объемы строительства сократятся еще сильнее, а их рост ожидается не ранее 2011 года. И, безусловно, пройдет еще много времени, прежде чем девелоперы будут рассматривать возможности запуска новых проектов и строительства новых коттеджных поселков. Даже после активизации продаж, вырученные средства пойдут на новое строительство и приобретение новых земель в последнюю очередь.

А поскольку общий рост финансового благосостояния и покупательной способности населения будет расти с опережением, весьма вероятен дефицит объектов загородной недвижимости.

Рост платежеспособного спроса

Впрочем, как отмечают девелоперы, на данный момент на рынке загородной недвижимости уровень спроса даже выше, чем в докризсный период. «Количество показов сейчас у нас даже больше, чем было в 2008 году, до кризиса. Причем, финансовые возможности у потенциальных клиентов есть. У нас осенью уже активизировались и продажи, по сравнению с летним периодом»,- так характеризуют текущую ситуацию в загородной недвижимости эксперты АИН-Девелопмент.

Действительно, многие покупатели выжидают, когда будет самый выгодный момент для приобретения коттеджа или участка. Однако большинство девелоперов уже максимально снизили цены. На большинство объектов цены были снижены на 30-40%, то есть практически до их себестоимости. И в дальнейшем прогнозируется только их рост. Особенно это касается наиболее интересных объектов, которые невыгодно продавать по слишком низкой цене – поскольку новых поселков вводится очень мало, хорошие объекты можно будет вскоре продать более выгодно, когда начнется общий подъем активности.

Поэтому, в свете всех вышеперечисленных аспектов, можно предположить, что именно сейчас настал самый выгодный момент для приобретения загородной недвижимости. И активный спрос это подтверждает.

Орлова Екатерина, АИН-Девелопмент